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奥园(03883)却步集：公司股权层面的收并购进展被质疑

港股資訊 2020-07-07 10:28:17 492

观点地产网7月3日，在完成股权过户后第三天，备受瞩目的奥园集团与京汉股份的收购案被传一些消息。

有报道以京汉股份债务危机、交易收购款支付、项目交割等方面为切入点，对交易进展是否顺利提出质疑。

据此，奥园、京汉双方联合发布澄清声明，表示收购后续的相关工作正在按照协议约定推进中。“收购款项均按时足额支付，履约情况正常……双方期待通过本次交易合作，共同推进京汉股份未来实现高质量、可持续发展。”声明称。

尽管上述消息所描述情况真伪存疑，但市场对此事的关注，也多少透露出对奥园进行公司股权层面的收并购或入股，是抱有一些怀疑态度的。从中体产业和百年人寿，该公司近年来对大型并购入股的成功经验不多。

因此值此机会，我们或可以回顾一下奥园过去有代表性的两次入股尝试，权当温故知新。当然，在讨论这两宗交易的时候，亦要结合奥园的发展进程进行观察。

收并购策略

总结奥园集团的发展历程，这家近几年快速崛起的房企系以收并购立身。

据观点地产新媒体了解，奥园于2013年第一次提出三年规划，对外公布确立“商住双线发展”策略，并宣布进入快速发展周期。当时，当时奥园管理层已开始强调收并购的重要性。

2017年，奥园提出第二个三年计划，规划年内要北上进入多个省市，初步建立环渤海区域、华东区域、中西部核心区域和华南区域四大片区。

2018年则围绕重点区域的城市群，在新进入城市及周边扩大投资规模，加大对一二线城市周边卫星城的投入。2019年，奥园将主要关注已进入市场的产能和份额提升。

三年内，收并购策略发挥重要作用。与世茂集团(35.55,-1.40,-3.79%)类似，奥园收并购也基本从项目层面入手。大多数情况下，一次只收购少量项目，奥园占大股（约70-80%）并操盘，让土地方跟着赚钱。

资料显示，奥园2017年新增土地储备1286万平方米，其中股权收购约66%，资产转让大概有15%。换句话说80%以上的项目都是通过并购而来。

翌年奥园新增可供开发的建筑面积1568万平米，收并购项目占89%；而2019年的数字是79%。这年奥园开始热衷于产业拿地，年内新增可开发建筑面积约1609万平方米。

三年激进土地策略为奥园提供合共4463万平方米价格低廉的可销售土储，平均土地成本仅约2688元/平方米。期内，奥园合约销售额亦突飞猛进，2017年-2019年销售平均复合增长率达到61%。

不过另一方面，随着销售快速增长奥园的土地储备显现疲弱。截至2019年末，该公司拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米。其土地存续比继续维持在2018年的水平，即3.85年。

土地问题是制约奥园未来发展的重点。所以尽管今年奥园定下的销售增长目标只有12%，为近年来的最低水平，但它仍坚持不削减土地预算，继续按照“合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储”的准则扩张，为2021年预期到来的销售复苏做准备。

若用这个角度去观察中体产业、百年人寿、京汉股份三宗交易。奥园的个中目的，最显而易见的均是获取土地，其余则参杂一些更复杂的任务：如北上、上市平台，业务协同等。

中体产业

奥园在2017年起开始全国扩张，从南方基地北上拓展成为企业发展重要一步。该公司希望在一些重点一二线城市站稳脚跟打造城市群效应，并伺机进入一些三四线城市。

而当年，正值体育小镇概念走红。住房城乡建设部、国家发展改革委及财政部在2016年7月发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出2020年前要培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇。

奥园于2015年在文旅板块旗下设立广州奥园特色小镇建设开发有限公司，随后以“产业链+文旅”小镇模式，建设了奥园（英德）心花小镇、奥园（韶关）文旅城、恩平泉林黄金小镇等多个特色小镇项目。特色小镇属于除收并购之外，奥园在拿地方式上的一种补充。

在这一背景下，因为业务协同性强又有历史渊源，中体产业这一标的进入到奥园法眼。

标榜以地产+体育起家的奥园，其前身金业集团就曾于1998年起，与中体产业合作开发了北京、上海、广州、天津多个奥林匹克花园项目。但不久后，双方则因争夺“奥林匹克花园”品牌决裂，奥园也从北方市场撤离。

2016年11月，国家体育总局体育基金管理中心向中体产业发函，宣布拟转让其持有的全部中体产业约22.07%的股权，前后经历两次招标。

第一次招标吸引了北京翔明体育文化有限公司、新理益集团有限公司（刘益谦旗下）、天津乐体安鸿体育文化发展有限公司（乐视体育）和深圳市鹏星船务有限公司（佳兆业郭英成旗下）四家企业参与。

但四家公司均因“意向受让方未能达到基金中心的公开征集条件”而投标失败。据了解，中体产业股权受让方资格条件为：受让方或其实际控制人设立三年以上，最近两年连续盈利；具有明晰的经营发展战略；具有促进上市公司持续发展和改善上市公司法人治理结构的能力；受让方需承诺在一定期限内注入中体产业。

第二次招标，则只有奥园集团参与。方案敲定为奥园将按照每股价格不低于17.53元，收购中体产业22.0733%股权成为第一大股东，交易代价约32.65亿元。

当时市场对这宗交易十分看好，认为奥园并购入股中体产业将重提当年体育地产的故事。奥园有望利用中体产业在体育方面的资源，以体育小镇的概念增强拿地能力。有市场人士分析：“中体产业拿地建设场馆并运营，场馆周边的配套土地则能供奥园开发住宅及商业等。”

同时，入住中体产业也将令奥园新增一个A股上市平台，往后文旅资产注入、融资、借壳上市等都方便操作。

但最终，“由于我们和中体在招标的条件上存在一些分歧，我们最后放弃了投标。”奥园与中体产业的交易也因不符合征集条件而搁浅。

此后，奥园独自与青岛即墨通济新经济区签约，宣布打造一个占地面积6000亩的体育小镇项目。“北上”也找到替代方案，奥园选择与天同宏基合作，收购了后者多个位于青岛北京及环京区域的住宅商业和旧改项目。

百年人寿

去年，奥园在拿地层面逐渐将天平向产业协同方面倾斜。随着旗下物管公司奥园健康(8.03,-0.07,-0.86%)生活集团的成功上市，奥园希望通过多元化业务在资源储备上反哺主业的意愿更加强烈。

2019年7月19日，奥园公告称拟斥资32.6亿元，收购中型险资企业百年人寿约13.86%股权，成为其控股股东。

“保险和公司其他板块有一定的协同效应。百年人寿是广州农商行的第二大股东，公司跟广州农商行是有合作的。”奥园管理层在去年解释，“百年人寿本身跟奥园健康的医美、康养这个板块，还有奥买家的客源板块是有关联的，所以我们认为公司在健康康养产业与保险业是有密切关系。”

同时，“现在广州、深圳都希望希望我们的百年人寿去开总部，均给出土地优惠……这是通过产业联动主业。”奥园管理层提出，百年人寿旗下资产管理公司是有投资地产相关的项目的，“公司可以通过他们来合作。”

另一方面，亦有市场人士分析，百年人寿将为奥园套现旗下商业地产资产提供便利。

只是在仅仅半年后，这宗收购最后以失败告吹。奥园并未公开披露具体原因。但可以参考的是，绿城集团在奥园之前意欲收购百年人寿，最终系因银保监会未批准交易从而失败。

第一次挑了一个条件苛刻的标的，第二次则挑战监管层面极难通过的“保险+地产”。奥园两次大型股权收购都像是锦上添花之作，成功了固然好，失败也无碍发展前路。

今年4月，奥园终于选择了相对容易执行的收购标的，一间经营出现危机又持有优质土储的同行公司——京汉股份。

在以11.6亿元代价收购京汉股份29.99%的股份后，奥园入主这家前雄安新区概念房企，并将位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省及河北省等地，共计18个项目收入囊中，新增可售建筑面积约124万平方米。而更值得注意的是，奥园自此成功控制2个港股及1个A股上市平台。

世说|钩沉里的商业笔记：你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。

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中国奥园 03883

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