世茂房地产(00813)：高位配售募资70亿高增长预期能否兑现

港股資訊 2020-05-14 10:25:35 520

受新冠疫情影响，房企股价普遍表现不佳。但是，世茂房地产却逆势上涨，2020年以来股价涨幅位居2019年地产销售排名前10房企的首位。2017-2019年，公司股价更是上涨达到2.5倍。

研究发现，世茂房地产2017年以来的归母净利润增速明显小于同期股价涨幅，公司股价上涨很大程度上受益于估值抬升。

2017年以来，世茂房地产每年新增土地储备规模大幅跃升，这在增加可售货值、提高销售额的同时也推升了公司的杠杆比率。2020年以来，世茂房地产已完成两次配售，合计募资近70亿港元。

股价表现强势，估值抬升

世茂房地产近些年来股价表现强势，2017年至2019年累计上涨约2.5倍，在2019年地产销售额排名前10房企中排名第4，仅次于融创中国(33.1,-0.55,-1.63%)、中国恒大(15.34,-0.02,-0.13%)和新城控股。其中，2017年、2018年、2019年分别上涨77.4%、29%和52.81%。

展开剩余79%

进入2020年以来，受新冠疫情影响，房企施工、销售承压，股价普遍表现不佳。但截至2020年5月13日收盘，世茂房地产上涨1.99%，是2019年地产销售额排名前10房企中唯一录得上涨的企业。对比来看，融创中国、中国恒大、万科企业(24.35,-0.65,-2.60%)等企业今年以来均已下跌超过两成。

伴随股价上涨，世茂房地产市盈率达到约9倍，在2019年地产销售额排名前10房企中仅次于中国恒大。值得一提的是，中国恒大市盈率较高主要是受到了2019年归母净利润下降的影响。

估值抬升，市场是否过于乐观？

仔细研究发现，世茂房地产2016年至2019年的营业收入从592.86亿元上升至1115.17亿元，归母净利润从51.72亿元上升至108.98亿元，分别累计上涨88.1%和110.71%。营收、归母净利润涨幅均明显小于同期股价涨幅。由此可见，世茂房地产2017-2019年股价的大幅上涨很大程度上来自于估值提升。

需要指出的是，估值抬升反应了投资者对公司未来业绩高增长的预期。由于房地产企业销售和收入确认之间存在一定的时间差，较快的销售增速一般会在未来几年转化为业绩增长。数据显示，世茂房地产2018年和2019年实现合约销售额1761.5亿元、2600亿元，同比分别增长75%和48%，这在一定程度上锁定了公司未来几年的业绩。

世茂房地产最新披露的2020年4月未经审核营运数据显示，公司当月实现合约销售额212.26亿元，同比增长41%。2020年1-4月，公司累计实现合约销售额582.6亿元、合约销售总面积332.2万平方米，同比分别增长4%和6%，实现年内转正。

不过，销售最终转化为业绩仍受到拿地成本、费用等多重因素影响。而且，世茂房地产归母净利润中很大一部分来自于投资物业公允价值增值收益，未来可持续性也值得关注。数据显示，世茂房地产2015-2019年来自于投资物业公允价值的收益分别为27.77亿元、19.97亿元、6.79亿元、19.1亿元和23.35亿元，占同期归母净利润的比例分别为45.41%、38.61%、8.66%、21.62%和21.43%。