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“華爾街空神”保爾森談美國房地產市場泡沫:這次和次貸危機不同

智通財經APP獲悉,在2008年次貸危機中大肆做空而獲利的約翰·保爾森近日在接受采訪時表示,美國房價可能再次出現低迷,但銀行體系的狀況要好得多,足以應對這種低迷。

保爾森在上周接受了采訪。他還討論了所謂的“有史以來最偉大的交易”如何影響他之后的投資,以及為什么金價一直在下跌。

以下為采訪內容編選:

問:自2020年初以來的美國房價上漲——Case-Shiller指數上漲了40%左右——同期,抵押貸款利率躍升至6%以上。看起來我們可能會在房地產市場遭受一些痛苦。我想知道金融體系的防范能力有多強?比較和對比現在和過去。

答:今天的金融市場、銀行系統和房地產市場與06年和07年有很大的不同。如今,抵押貸款的潛在質量要高得多。你甚至在市場上沒有任何次級抵押貸款。FICO分數非常非常高。平均是760。次級貸款的平均分數在580-620,沒有首付。在那個時期,沒有首付,沒有信用檢查,杠桿非常高。這與今天的情況正好相反。現在抵押貸款的信用質量不像當時那么差了。

另一個因素是當時銀行的杠桿率非常高。大銀行的平均資本是3%他們還有很多表外風險敞口。所以,你知道,如果你有100美元的資產,那么破產并不難,然后在負債方面你只有3美元的權益和97美元的各種借款。如果你在資產方面不小心,所有的資產只會下降3%你的權益就會蒸發。你就會違約。問題是,在那個時期,銀行對他們的投資非常投機。他們有很多高風險的次級貸款,高收益,杠桿貸款。當市場開始下跌時,該公司的股票很快就面臨壓力。

它很快地導致了美國主要金融機構的倒閉,現在銀行已經復蘇。但作為一種條件,他們確實提高了股本。如今,銀行的平均股本比例可能是9%,具有系統重要性的銀行的股本比例是11%-12%。幾乎是以前的三到四倍。所以我們現在的金融體系不像以前那樣有崩潰的風險。沒錯,住房市場可能有點泡沫。因此,房價可能會下降或趨于穩定,但不會達到它所發生的程度。

問:你對泡沫有什么了解嗎?我覺得這是投資者最難做的事情之一:發現泡沫很容易,但很難在正確的時間擊中它,做正確的交易從中受益,或至少退出,在正確的時間套現。我們是否可以從過去的泡沫中吸取教訓,還是說每個泡沫都是獨一無二的,你必須在它們到來時抓住它們?

答:像加密貨幣。許多人認為加密貨幣是一個泡沫。我記得我看著比特幣。最初是幾千美元,后來漲到兩萬美元。人們說:“這太荒謬了。短的吧。”然后比特幣一路漲到了六萬五千美元。所以做空的問題是沒有辦法彌補下跌。

這就是做空次級債券的有趣之處,因為這是一種不對稱的交易……當你以票面價值做空債券時,比如說100美元,你拿回100美元然后把這100美元投資。所以你的損失實際上是在你做空債券的利率和你投資的100美元之間。次級債券的收益率在6%左右。它們是bbb債券。當時的國債利率是5%做空100美元債券,你需要支付6美元,然后用這100美元現金,買國債,賺5美元。所以你每年的凈成本只有1美元。如果債券的期限只有2到3年,那么你的風險是2%到3%,但如果債券違約,你可以賺100美元。

因此,做空投資級債券的經濟效益非常有吸引力。問題是,這就像大海撈針。投資級債券何時會違約?根據穆迪和標普的數據,在次貸危機之前,投資級債券從未出現過違約。所以實際上有數千億的債券可以發行。但我認為,由于債券的性質,抵押貸款的性質以及結構上的杠桿作用,你所需要的只是從一個平坦的住房市場,到略微下降的住房市場,當這些結構的損失將導致bbb級的債券違約。

問:對沖基金經理,尤其是賣空者經常受到詆毀。過去幾年,我們看到很多對沖基金做空非常流行的“MEME”股票。我想知道你有沒有經歷過這些?

答:做空一只股票,你必須讓別人買你想讓他們高價買。當股價下跌時,你就獲利了。因此,一些賣空者實際上是在推銷這些股票:“它們很好。這是有史以來最棒的股票。”他們把它推銷給非常不成熟的散戶投資者。然后他們把股票推高。當股票上漲的時候,他們做空了他們推銷給沒有經驗的散戶的股票。一旦股票達到某個點,他們就會最大化做空,然后他們就會退出,停止做空。

次貸很不一樣。首先,我們的很多投資者都是養老金,捐贈基金和家庭財富辦公室。我們為許多機構提供了平衡,當市場下跌時,他們有一些賺錢的東西,把投資組合的整體損失降到最低。其次,我們從不與散戶打交道。我們的交易對手只是最成熟的銀行。我們的主要對手是高盛,之后是德意志銀行,再之后是摩根士丹利,再之后是瑞士信貸,瑞銀。所以沒有任何隱藏。他們很清楚從我們這里買的是什么。他們比我更了解市場。我們從未推廣過這些債券。我們非常清楚:我們認為這些抵押貸款非常糟糕。

問:我想知道在你完成如此成功的交易之后是什么感覺。就像如果你是一個漁民,你抓住了一頭鯨魚,突然之間,你就會很難再去捕撈鱒魚。事后,從心理上來說,現在很難去想“我是一個本壘打的擊球手”嗎?

答:是的,我想是的。你知道嗎,你做得很好,你在尋找下一個。但是很難找到。你會變得有點過度自信,所以你可能會承擔更多的方向性風險。而且,如果你承擔定向風險,它可以向任何方向發展。然后,你有持續的損失,這讓你更謙遜。你可以回到現實中,你會更加現實地去尋找另一個。你繼續尋找,但很難找到另一個像這樣的交易。

問:您能幫助我們了解黃金現在的情況嗎?金價會繼續下降嗎?

答:關于黃金的一個問題是,它今年下跌了8%左右。它的跌幅比股票或債券小得多。因此,它被證明是一種保護財富的來源。問題在于黃金是對沖通脹的工具,但盡管目前通脹率很高,長期通脹預期仍很低。這就像2.5%。盡管美聯儲一直在加息,但它們并沒有真正改變。因此,當10年期國債收益率從2%降至3.6%時,通脹預期仍在2.5%左右。之前實際利率為負,現在為正。因為實際利率變為正,這就限制了黃金的價格。

我認為,如果美聯儲最終提高利率,經濟走弱,黃金需要做出更積極的反應。然后他們發現他們無法控制通貨膨脹。那么它最多也不會降到2%。也許他們會把利率降到4%,5%或6%,然后經濟疲軟,他們不得不再次放松政策。然后通貨膨脹又回來了。屆時,長期通脹預期將上升。人們不會相信美聯儲能夠控制它。然后我認為黃金會上升到更高的水平。


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