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千亿赛道上的时代中国(01233)与越秀地产(00123):谁能最先撞线?

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近日,越秀地产(HK.00123)与时代中国(HK.01233)相继披露了2019年的业绩情况。两家重仓粤港澳大湾区的房企,均超额完成了年度销售目标。  

虽然背景各异,但在过去的5年时间里,两家企业的增长轨迹却出奇的相似。2015年,越秀地产和时代中国的销售额尚在200亿元左右徘徊;而到了2019年,双方都突破了700亿元的销售大关。期间,民企出身的时代中国还实现了对越秀地产的逆袭,并多出60亿的销售额。  

如今,面对着残酷的市场行情,时代中国正变得保守;国企出身的越秀地产,因其稳固的现金流和债务结构,优势愈发凸显。以此为契机,越秀地产能否再度超越时代中国,并率先撞线千亿呢?  

规模角逐赛中的越秀地产与时代中国  

如果单纯从过往的销售业绩来看,时代中国的表现要优于越秀地产。自2017年业绩爆发后,时代中国的销售额及增速一直处于领先地位。  

2019年,时代中国实现合同销售额783.6亿元,同比增长29.3%。同期,越秀地产录得合同销售金额约721.1亿元,同比增长25%。

对此,58安居客研究院首席分析师张波向蓝鲸房产指出,两者的发展方式有一定差异。时代中国聚焦于大湾区,而越秀地产则较早在杭州、武汉、青岛等重点二线城市布局的动作。据悉,时代中国较早实现了区域深耕,土地储备高度集中于广东的三四线城市。借助于2016年三四线回暖机遇,时代中国在业绩实现了逆袭。  

在存货周转方面,时代中国也占据一定优势。时代地产董事会主席兼行政总裁岑钊雄曾表示,“公司会坚持高周转、高去化率策略,掌握好市场节奏与合理定价”。2017年至2019年,时代中国周转天数分别为:883天、757天、682天。同期,越秀地产存货周转天数分别为1156天、1400天、1607天。显然,时代中国的存货转换周期更短。  

不过张波也表示,与其说时代中国增速快,不如说越秀的规模化更慢一些。由于受地王项目拖累,越秀地产业绩一度处于低谷期,这也给了时代中国弯道超车的机会。据克而瑞数据显示,2014年,越秀地产以220亿销售额位居行业31位,排在中国金茂(5.31,-0.18,-3.28%)(HK.00817,时名“方兴地产”)之前。而在2019年,越秀地产排名已跌落至第52位。  

经历过较快增速的时代中国,业绩瓶颈期也如期而至。如何降低区域过度集中的风险,如何平衡规模和利润的关系,成为岑钊雄面临的难题。  

根据年报数据显示,时代中国在华南区域销售占比高达93%,而越秀地产占比仅58%。据悉,2019年以来,岑钊雄有意在成都、武汉等城市拿地,开始努力走出舒适区。  

2019年,时代中国的毛利率约为29.31%,较2018年降低了约1.6个百分点。同时,由于三项费用激增,时代中国的净利率也出现了下降。2019年,时代中国的三项费用约37.78亿元,同比增长了44.47%。导致公司的净利率由2018年14%降低至13.1%。  

谁能最先冲顶千亿?  

2020年,面对着不确定的房地产市场,两家房企高管在制定销售目标时都颇为谨慎。不过,林昭远和岑钊雄的考量却明显不同。  

业绩会上,越秀管理层将本年度的销售目标定为802亿元,增速降至11.21%,与去年相比略微下调。据悉,公司计划可售资源1461亿中,有近10%货值来自武汉和襄阳。越秀地产董事长林昭远表示,这个目标是综合考虑疫情做出的客观安排。此外,在强调现金流安全的同时,林昭远还计划将2020年土地投资额增至300亿元,与去年159亿元的拿地额相比,几乎翻倍。  

时代中国将销售目标定为823亿元,仅比2019年的销售业绩增长5%,远低于过往三年38.8%的实际销售增速。面对着众多媒体,董事会主席岑钊雄甚至表示,公司会顺其自然,内部已不将千亿视为重要目标。  

除了大幅度调低业绩目标外,岑钊雄在扩储力度上也有所保留。据业绩报披露,时代中国2019年拿地成本总额约为234亿元,虽然同比增长了90.24%,但并未完成年初制定的300亿拿地目标。2020年,时代中国计划拿地金额在250亿至300亿元,与去年同期相比略微上调。  

土地储备是房企实现千亿销售额的基础。相较于时代中国,越秀地产在土地储备上的优势正不断扩大。

在业内人士看来,经历过高速增长的时代中国,迫切需要处理诸多后遗症,这使其不得不放缓扩张步伐。  

除了上文提到的区域不均衡、增收不增利等问题,岑钊雄还要解决公司的短期债务情况,以保障现金流。数据显示,2019年,时代中国现金短债比下跌至1.57,处于2013年上市以来的最低位。同期,越秀地产现金短债比高达5.22,偿债能力总体处在行业领先水平。  

面对着捉摸不透的房地产市场,国企背景的越秀地产似乎更有底气冲击千亿。  

不过,正所谓成也国企、败也国企。早年间,越秀地产曾依赖着不差钱的壕气,多次拿下地王地块,由此拖累了企业整体发展节奏。新形势下的越秀地产,能否吃一堑长一智,在积极扩储的同时规避风险,率先撞线千亿呢?  


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