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领展(00823)是否已转势?

领展(00823)行政总裁王国龙于2月底减持了100万股领展,套现7,000多万元。市场看来相当重视这件事,领展股价亦偏软,直到联储局大幅减息0.5厘后,今日股价才再上扬。  

过去十多年,领展股价恍如火箭一飞冲天,近一年来升势更加凌厉;这荣景会否一去不复返?我们来分析一下领展是否大势已去。  

王国龙已减持手上领展股权的37%  

据报道,王国龙于2019年10月已减持了50万股领展,现时再减持100万股,手上应仍持有260万股领展;换句话说,王国龙已把个人手上领展股权的37%套现。王国龙现仍持有的股票,相等于领展股权的0.12%。  

以上数字,足以令市场注意什至担心。大摩已表示,王国龙的减持消息,短期对股价造成「中性偏负面」的影响。其实,即使领展股价现时看似有买盘支持,一间公司的CEO减持自家股票,虽然是个人财务安排,但本身已是极具指标性的举动,散户难以视而不见。  

领展的成功基础  

要评估领展前景,不得不再次审视领展的成功基础。  

领展股价在过去10多年得以平步青云,简单讲,就是把原属于政府的公屋物业资产,释放到热到烫手的地产市场吸水,之后再证券化全面钱搵钱。领展的收入,主要来自旗下物业租金与及物业升值;虽然领展近年有分散投资内地及澳洲物业,领展的水涨船高,绝大部份是归功于香港物业。  

而由于领展的发展历史与公屋不能分割,领展物业又以民生市场为主,全香港也就只有领展能如此集中经营这个市场。做「街坊街里」生意的最大好处是细水长流,人人都要买餸、搵食也要租车位,需求没有什么弹性,对经济循环的敏感度不高。  

只要香港未来继续循着原有轨道走,领展前景还是光明的。问题是,这些基础因素是否已改变?  

香港零售业灾难已扩散至所有消费阶层  

去年社会事件严重打击访港旅客,首当其冲的是专做游客生意的零售店铺及食肆,当中不少是高级消费场所;之后接二连三发生在社区的冲突事件,亦严重影响大型商场的生意。  

这段期间,领展虽然大受影响,但股价跌幅并不如其他收租股惨淡;直至2019年底,在80元左右仍是有明显的支持。  

然而,新冠病毒爆出,对零售业作出「无差别」打击。香港零售管理协会刚表示,料上半年本港零售额会按年下跌30%至50%,为有史以来最大跌幅,明显已波及本土及各阶层的消费。这还未计算疫情对香港经济可能产生的结构性破坏;经济衰退影响将遍及社会各阶层,就算是民生市场亦不能幸免。换句话说,领展的「护身符」亦难敌肺炎病毒。  

对香港未来的看法  

领展过去的成功,基本上全是时势所造,非常简单。一旦时移势易,领展亦难复当年勇,这几乎可说是必然结果。  

香港长年稳踞全球最贵的地产市场,无论是沙士、大小金融风暴都没有改变这个长期趋势。究竟近期的「双重打击」会否把香港推出这条轨道?对于这,人人看法不一样。  

领展是否已经大势已去,全看投资者对以上问题的答案。不能否认的,是香港如今面对的挑战,的确是前所未有之艰巨;这种情形下「搏反弹」,回报可能很高,但相对风险亦越来越高。




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