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蛋壳公寓（DNK.US）“至暗时刻”

美股要聞 2020-03-02 9:12:48 542

今年初刚在美国纳斯达克上市的蛋壳公寓近日遭遇“多事之秋”，“两头吃”“租金贷”风波持续发酵。迫于舆论压力，2月20日下午，蛋壳公寓针对房东提出三种方案，一是合同期满时返还一个月房租，二是分期返还一个月房租，三是支持蛋壳公寓半个月免租期。

然而，对于以上做法房东并不买账。有房东对《中国经营报》记者表示，以上三条款项为强制执行款项，只能选择其中之一。不少房东依旧要求蛋壳公寓按照原合同规定执行。值得一提的是，2月21日本报刊发《蛋壳公寓“两头吃”风波未平又因租金贷陷监管泥沼》后已有房东陆续收到蛋壳公寓支付的租金。

近年来，像蛋壳公寓这类长租公寓迅速扩张，逐渐成为几大城市租赁市场的主流，然而，随着扩张的步伐不断加快，长租公寓也因资金问题和政府监管频频“暴雷”。长租公寓高企的成本和收窄的盈利空间还未达成一致，这二者之间的拉锯或是压倒长租公寓的最后一根稻草。

高于市场的租金“诱惑”

“我对比了几家长租公寓品牌，蛋壳公寓给的租金最高，所以当初选择了这家。”作为房东的李女士说道。在接受本报记者采访时，多位业主表示，对比了多家品牌公寓和中介门店，发现蛋壳公寓出的租金比较具有竞争力。

深圳市福田区的吴女士告诉记者，当时她在网上找租户时看到蛋壳公寓也在寻找房源，对比了几家长租公寓品牌后，蛋壳公寓出的房租最高。最终，吴女士以1.27万元/月的价格将其名下的三居室出租给蛋壳公寓。为了增加盈利，蛋壳公寓将吴女士的三房增加了隔断。

记者查询发现，吴女士房屋所在的小区目前正在出租的房源中，一间主卧的价格为3550元/月，而次卧的价格在2300~2500元/月之间。若将吴女士的房屋隔成四房，在满租的情况下，蛋壳公寓每个月能收取的租金不超过1.3万元。目前，该小区房源还有首月五折的活动。

北京业主马先生表示，其将一套两居室的房屋挂到58同城上招租，随后蛋壳公寓工作人员联系他租房。“我的心理价格是每个月6000元，蛋壳公寓报价为6300元/月，另外每年增加200元。”

马先生告诉记者，蛋壳公寓将他的两房隔成三房，加上每月250元的服务费，每个月从租户手里共收取9000元。

记者了解到，蛋壳公寓的房源多是从业主手中租来，与市场价格并无差异，一些优质房源甚至会高于市场价。

小赵此前是蛋壳公寓的收房管家。小赵告诉记者，蛋壳公寓的收房模式主要是通过网络、中介机构等平台收取业主手中的房源。“一方面，我们自己从58同城上找业主挂出来的房源，另一方面，找中介机构帮忙找房，成交后按照市场价格给予中介费用。”按照惯例，中介费用一般为一个月租金，由业主和蛋壳公寓双方各承担一半。

收集房源有一定的难度，小赵曾经两三个月才签下两套房源。“因为公司要求只能收取商品房小区业主手中的房源，不收城中村集资房、厂房等资源。”蛋壳公寓的这个规定，也大幅提高了蛋壳公寓的租金成本。

蛋壳公寓招股书显示，截至2019年9月，蛋壳公寓在全国拥有超过40.67万间公寓，主要分布在北京、上海和深圳各地，每月每间公寓的平均出租价格为2155元，租赁成本为1564元，即拿房成本占了租金收入的72.57%。

2017年、2018年以及2019年前9个月，蛋壳公寓的营业成本分别为8.75亿元、38.96亿元、73.12亿元，其中租金成本分别为5.11亿元、21.7亿元、44.5亿元，租金分别占营业成本的58.4%、55.69%和60.85%。

成本与盈利拉锯

长租公寓作为近几年新兴的业态，前期快速扩张占领市场是业内普遍的做法。而最近处在风口浪尖的蛋壳公寓，其核心矛盾是其成本和盈利之间的拉锯。

蛋壳公寓的招股书指出，目前蛋壳公寓的收入主要来源于租金和服务费收入，收入的增加则受限于规模的增长。一方面，市场扩张需求让其以高额的成本去获取房源；另一方面，为了抢占市场，不少房源以较低的价格出租，常见的有“首月五折”“首月零元”等活动。

规模扩张让蛋壳公寓短期内的营业收入增长。然而，由于自身缺乏造血能力，伴随而来的是不断增加的亏损。

招股书显示，2017年、2018年以及2019年前9个月的营收分别为6.56亿元、26.75亿元以及50亿元。而净亏损则分别达到2.71亿元、13.69亿元、25.16亿元。同期，公司经营产生的现金流分别为-1.14亿元、-11.64亿元、-16.29亿元，这意味着这段时间的经营支出大于现金流入。

持续亏损加上现金流的紧张使得蛋壳公寓抗风险能力较差，从此次受疫情的影响就能体现。

小赵告诉记者，每年春节过后是租房、换房的高峰期，而蛋壳公寓会在年前收集一批房源，大约有100~300套不等，俗称“囤房”，以供年后出租。“今年因为疫情的关系，年前囤的那批房源无法出租，而这部分成本是由公司承担的。”

当记者询问目前的出租率，蛋壳公寓方面表示不方便告知。

记者梳理发现，蛋壳公寓的现金流主要来源于融资和借款。招股书显示，2017年、2018年以及2019年9月份，蛋壳公寓期末现金余额分别为2.14亿元、24.65亿元、22.97亿元。同期，蛋壳公寓由筹资提供的现金净额分别为8.2亿元、46.92亿元、30.81亿元。

同时，蛋壳公寓的资金紧张，从房东的经历可窥一二。有房东告诉记者，蛋壳公寓多次跟她沟通，希望可以分期支付房租。在发布《房东支持计划》后，蛋壳公寓仍不断打电话、发消息跟他商量免租的事情。蛋壳公寓的相关负责人甚至向房东们公开透露，公司目前面临很大的经营困难。

屡遭监管部门点名

长租公寓作为一个新兴的业态，政府在这方面尚未有完善的政策法规去约束。蛋壳公寓招股书也多次提到，法律法规以及政策变动会让企业承受经营的风险。

此前，为了增加盈利空间，蛋壳公寓多采取“N+1”模式与业主签订租房合同，即在原基础上增加一个隔断房。

以上述马先生的两居室为例，蛋壳公寓在其两居室的基础上增加了一个隔断房。加上服务费，蛋壳公寓每月可收取的租金相应增加。

北京业主杨先生告诉记者，其租给蛋壳公寓的原本是一套三居室的房源，但是租赁合同上却写了四居室，因为要增加一个隔断房。

早在2019年7月，北京市住建委、北京市市监局就已发文明确规定，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。将禁止隔断房上升到法律层面。

由于政策对隔断房的限制，蛋壳公寓在北京地区的盈利空间在不断压缩。为了降低成本、减少损失，蛋壳公寓要求被拆除隔断房的房东减免其租金。

北京业主刘先生告诉记者，蛋壳公寓将他原本三居室的房屋隔成了四房，隔断拆除后蛋壳公寓打电话要求其减免20%的租金。“蛋壳公寓另外三间房出租的租金加起来刚好是我租给他的成本，如果他不做隔断，是无利可图的。”

业主马女士表示，当时蛋壳公寓打电话要求其减免房租，她同意了。

除了隔断以外，长租公寓另一通用的工具“租金贷”在这个行业已成为“不能说的秘密”。招股书显示，2019年前9个月，蛋壳公寓通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占蛋壳公寓租金收入的80%。2017年和2018年，这一比例也分别高达90%和88%。而根据相关监管规定，企业租金收入中，“租金贷”金额占比不得超过30%。

2020年2月18日，蛋壳公寓就因“租金贷”现象被深圳市政法委点名。前不久，蛋壳公寓相关负责人又被深圳市住建局约谈，要求其积极与业主沟通，妥善处理，制定解决方案。

有资深业内人士告诉记者，目前长租公寓存在市场混乱的问题，行业没有完善的法规政策体系，包括行业规范、税收、监管等方面。政府应制定行业准入门槛，制定相关的税收和监管政策等细则，使整个行业规范化。

本报记者就疫情期间蛋壳公寓的损失以及如何妥善处理等问题发函采访了蛋壳公寓，对方回复称目前的经营数据不便透露。蛋壳公寓相关负责人告诉记者，已经在和房东协商解决。