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中国恒大(03333)75折优惠,投资者应进行的正反思考

中国恒大(03333)公布于2月18日起至本月底全国各在售楼盘可有75折优惠;3月1日至31日期间,全国在售楼盘,包括公寓及写字楼,可有78折优惠,这毫无疑问是恒大史上最大的优惠。这一信息自然在市场中炸开,有人认为什至会令整个地产行业带来巨大震动。  

乐观地看:恒大打折也是家常便饭  

事实上,恒大全国打折几乎是每年的例行公事,最近几年的基础折扣普遍在85至88折,虽然看似没有这回的幅度大,但去年还有个全员营销特别额外折扣95折,综合折扣接近8折,而这回就没有额外折扣了,所以这史上最大的优惠,其实也只是比往常再优惠了一点点。而且虽说是全国折扣,但也不是所有项目都参与,笔者看了些网上评论,似乎恒大颇大部分的一二线城市项目都不在75折的行列当中。  

反而,这次恒大史上最大优惠的名号打得沸扬扬的,在这疫情期间的宣传效果可能比想像中大。虽然近期市民的买房意欲必然大减,但相信也不会极端地降至零,剩下的很大可能就是十分殷设买房的客户,换句话说转化率更高,配合恒大线上营销发展带来的结果也应拭目以待。  

悲观地看:三大重点密切注视恒大财务  

当然,在疫情这只黑天鹅面前,投资者亦不宜过度地乐观。这次恒大打折的力度有多深,效用有多大还未能全然知悉,投资者还须谨慎应对,留意恒大财务状况的以下三方面。  

1.毛利率下跌幅度  

恒大的毛利率自2017年起大概稳定在36%间徘徊,稍稍被主要对手之一的万科企业(SEHK:2202),但亦在伯仲之间。投资者须比较恒大与同行间的毛利率走势差距,以定义这次优惠的影响。顺带一提,房地产开发的收入利润结算,大致须两年左右反映,所以若果恒大的盈利能力的确因此而显著下降,大体会呈现在2022年。  

2.存货周转天数的变化  

减价促销,有时候可能是因为去库存压力太大。可能是资金压力迫使集团要加速回款;也可能是集团认为未来新房销售都有不少难度,或许是疫情会影响集团经济发展,令居民住房购买力亦因而下滑,所以集团宁愿率先割价散货,免得日后有货冇市。  

2019上半年,恒大在国内的上市货企中存货周转率排行49,刚刚好是中游。倘若恒大真的面临巨大的去库存压力,相信市场还有不少房企亦然,这一点可能不用两年,看其他房企的反应就有分晓。  

3.线上销售能发挥多大作用  

如笔者上述,是次恒大打折活动会配合集团的线上销售一起进行。线上销售的利处,必然会有节省人力成本此项,或有助弥补些微打折带来的利润损失。不过恒大目前的销售费用率也不过是4%至5%间,线上销售带来的帮助有限。当然,或许线上销售对集团的作用不止于节流,还能有助集团抢占市场份额,深度挖掘市场价值的深远作用,但目前十划都不见一撇,投资者也不宜抱有太大期望。



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