美國“地產熱”退潮：盡管房價創新高但成交量已跌至兩年來冰點

財經要聞 2022-05-25 12:05:36 32

智通財經APP注意到，可能因抵押貸款利率上升和創紀錄價格打壓首次購房者和在樓市尋找入門級房產的購房者，美國4月新獨棟房屋銷售跌至兩年低點。

美國商務部周二公布的銷售數據顯示，美國4月新屋銷售總數年化為59.1萬戶，低于預期的75萬。該數據連續第四個月下滑，加上上周公布的數據，顯示4月獨棟房屋建造許可大幅下降，且成屋銷售持續疲弱，暗示樓市需求正在降溫。

但房地產市場的放緩可能會受到創紀錄低位庫存的限制。作為經濟中對利率最敏感的部分。美聯儲正在提高借貸成本，以抑制美國國內需求和抑制通脹。

摩根大通分析師Daniel Silver稱，“近幾個月來，隨著抵押貸款利率大幅上升，樓市活動顯著降溫。”“盡管利率上升可能令銷售承壓，但可用庫存的限制和高房價也可能抑制經濟活動。”

上個月，新房銷量驟降16.6%，經季節調整后折合成年率為59.1萬套，為2020年4月以來的最低水平。3月份銷量從此前公布的76.3萬輛下調至70.9萬輛。東北部銷售下降5.9%，中西部下降15.1%。人口密集的南部和西部的失業率分別下降了19.8%和13.8%。

接受調查的經濟學家此前預計，占美國房屋銷售9.5%的新屋銷售將降至75萬套。4月份銷售額同比下降26.9%。2021年1月達到了99.3萬套，這是自2006年末以來的最高值。

盡管新屋銷售每月都有波動，但由于新屋銷售是在合同簽訂時計算的，因此它是房地產市場的領先指標。

購房者負擔能力降低

抵押貸款融資機構房地美(Freddie Mac)的數據顯示，今年4月，30年期固定利率抵押貸款自2011年2月以來首次突破5%。在截至5月19日的一周，30年期固定利率抵押貸款大幅飆升，平均漲至5.25%。

自3月以來，美聯儲已將政策利率上調75個基點。市場預計美聯儲將在6月和7月的下兩次政策會議上都會將利率提高0.5個百分點。

上周數據顯示，4月成屋銷售降至兩年低點，獨棟房屋建造許可降至去年10月以來最低。5月份，獨棟房屋建筑商信心接近兩年來的低點。

盡管房地產市場走軟可能拖累本季度經濟增長，但分析師認為經濟衰退還未到來。

LPL Financial首席分析師Jeffrey Roach表示，“樓市現在已回到疫情爆發前的水平，因此4月銷售的大規模降低不應被視為泡沫破裂。”

銷售增長放緩可能會增加供應，減緩房價兩位數的價格增長。四月份新房價格中值同比飆升19.6%，達到創紀錄的450,600美元。平均房價上漲了31.2%，至570,300美元，漲幅要快得多，這表明較低端住宅的價格漲幅更大。

紐約FHN Financial首席分析師Chris Low表示，“再加上融資成本大幅上升，以及初建屋市場價格敏感性上升，看來營建商將成本轉嫁給消費者是銷售下滑的重要因素，可能與抵押貸款利率上升同樣重要。”

上個月售出的房子幾乎都在20萬美元以上。截至4月底，市場上有44.4萬套新房待售，高于3月份的41萬套。在建房屋約占庫存房屋的65%，待建房屋約占27%。

已批準建設但尚未開工的房屋積壓數量達到了歷史最高水平，建筑商正艱難應對框架用木材、櫥柜、車庫門、臺面和電器等原材料的短缺和價格上漲。

按照4月的銷售速度，需要9個月才能消化市場上的房屋供應，高于3月的6.9個月。

標普全球周二公布的美國5月制造業和服務業綜合PMI預覽值從4月的56.0降至53.8，也顯示出經濟活動放緩的跡象。

這是4個月來最慢的增長速度，原因是“通脹壓力加大、供應商交貨時間進一步惡化以及需求增長放緩”。該指數高于50表明私營部門處于擴張狀態。

花旗分析師Veronica Clark表示，“要判斷最近的下降是否只是反映了疫情前的模式，還是經濟可能進一步放緩，可能還為時過早。”

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