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美國需要增加10億平方英尺工業用地,現在是投資時機嗎?

在線零售將繼續存在——它將繼續對房地產產生巨大影響。在這里,大多數人關注的是負面因素,擔心實體店會消失(可能是一種被夸大的風險)。然而,這也有積極的一面,因為更多的在線銷售意味著對Prologis 這樣的業主擁有的工業地產有更多的需求。下面我們來看看發生了什么,以及作為投資者你可以如何獲益。

一個長期的轉變

甚至在大流行之前,實體零售商就已經在應對所謂的零售末日。消費者越來越多地在網上購物,而不是在實體店。更深層次的理解是,財務狀況不佳的零售商未能跟上消費者的趨勢,包括但不限于在線購物的需求。不能提供顧客想要的東西,從流行時尚到購買體驗,是一種快速倒閉的方式,許多落后的零售商就是這樣做的。

然而,盡管零售業出現了天災,但一些零售商還是勉強維持了下來——至少在2020年的大流行迫使人們呆在家里,關閉了非必要的業務之前是這樣。由于在很多情況下,網上購物是唯一的選擇,消費者通過互聯網購買,更多苦苦掙扎的零售商破產了。這對零售房地產投資信托來說是個大問題,入住率進一步下降。

公平地說,這里的趨勢是變化的,梅西百貨等主要零售商解釋說,在有實體店的地區,網上銷售額更高。因此,網絡與實體的較量遠未結束。然而,明顯的趨勢是網上銷售正在增長。這對房地產市場的另一個領域——工業資產——有著重要且積極得多的影響。

福利有多大

在最近的一份報告中,房地產行業觀察機構仲量聯行研究了消費者的購買趨勢以及與工業地產的互動。值得注意的是,該公司估計,歷史上約35%的工業租賃與電子商務有關。仲量聯行預計,目前這個數字接近50%。

仲量聯行將在線零售描述為物流領域的“游戲規則改變者”。在你稱之為夸張之前,該研究機構估計,到2025年,工業部門將需要10億平方英尺的空間來滿足在線零售租戶的需求。這是巨大的。

該怎么玩

緊跟這一趨勢的最佳方式之一是與倉儲巨頭Prologis合作。房地產投資信托基金在全球主要門戶市場擁有房產,已經成為全球供應鏈不可或缺的一部分。然而,這里的大故事是,Prologis有著從無到有的悠久歷史。在過去20年里,該公司在建設上投資了365億美元,實現了約21%的內部回報率。它的土地可以支持未來約210億美元的開發,因此在這個行業巨頭幫助滿足對工業地產的需求時,這里有足夠的運營空間。

唯一的問題是,投資者很清楚Prologis的長期業績記錄,而它的收益率只有可憐的1.5%。因此,這不是一個注重收益的投資者或那些有價值偏見的投資者應該關注的名字。這真的是一個成長故事。

美國需要增加10億平方英尺工業用地,現在是投資時機嗎?
另一個有趣的選擇是Stag Industrial ,亞馬遜是該公司最大的租戶。事實上,這家網絡巨頭的規模是Stag的第二大租戶的三倍多。而這里的收益率是3.2%,是Prologis的兩倍還多。而且,自2011年房地產投資信托基金首次公開募股(IPO)以來,每月的薪酬紅利每年都在增加。這可能是增長和收入的良好結合。

投資者的第三個選擇是W.P. Carey(紐交所代碼:WPC),該公司的投資組合更加多樣化,涵蓋工業、辦公、零售和自助存儲領域。然而,倉庫占其租金的近四分之一。值得注意的是,在大流行早期,管理層明確表示,正尋求將資金投入到工業領域,以利用仲量聯行強調的變化。

這實際上是W.P. Carey全球多元化的一個標志,它傾向于對存在最佳投資的房地產和地區進行機會主義的投資。這可能包括未來幾年更多的工業投資。這里的股息收益率是有吸引力的5.2%(自1998年首次公開募股以來每年都在增長),這應該會引起投資者的興趣,他們希望最大化自己的投資組合產生的收益。考慮到投資組合的投資范圍不限于工業領域,為了防止仲量聯行的預測不像預期的那樣準確,他們會進行一些分散投資。所以保守的人可能也會喜歡它。

電子商務加速發展——現在該怎么辦

大流行顛覆了生活中的許多事情,它顯然對電子商務的采用產生了實質性影響。這對工業房地產投資信托基金來說是一個巨大的利好,而且在未來應該會繼續讓它們受益,仲量聯行的研究顯示,未來將會有巨大的需求。

如果這一計劃成功,Prologis將有機會在其所有的閑置土地上進行建設,STAG將繼續購買更多類似于它租給亞馬遜的房產,而W.P. Carey將發現令人興奮的機會,使倉庫在其投資組合中占據更大的份額。這些房地產投資信托基金中至少應該有一個能滿足投資者在這一大趨勢中發揮作用的需求。



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