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越秀(00123)VS泰禾,金茂(00817)VS龙光(03380),谁是深圳土拍的最大赢家?

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6月24日,深圳5宗住宅用地集中挂牌出让,地块总占地面积约16.8万平方米,总建面约69万平方米,挂牌起始总价为154.35亿元亿元,最高限价223.84亿元,这在寸土寸金的深圳近二十年来中堪称绝无仅有,共吸引了全国80余家房企参与角逐。最终,5宗地块分别被越秀地产(00123)、龙光地产(03380)、中海地产(00688)、电建地产和平安斩获,这次土拍一时间被媒体形容为深圳史诗级土拍。

像历次土地出让一样,深圳此次土拍同样引发了关于土地成交价格是否合理、房价是否被推高的争议和担忧。实际上,深圳哪一次土拍不是备受关注,并争议不断!

但是,在激烈火爆的表象下,我们应该冷静地看到,这绝对是一次成功的有市场参与、有政策调控的高水平土地拍卖,在最大可能条件下实现了政府楼市调控、市场供需平衡、开发商拿地补仓等多方市场相关者的完美平衡。

以下几个方面都可圈可点:

首选,政府采用“单限双竞”的竞拍方式,有效防范了土地成交价格过高。

单限双竞,即限成交地价、竞成交地价和租赁人才住房面积,这是短期内的行政手段,是“局部手术”,对抑制房企非理性拿地冲动有着立竿见影的效果。这次5宗地块均以最高限价成交,但溢价率均在45%,相对合理,无论是溢价率,还是成交价,均未突破深圳此前的土拍历史记录,未出现新地王。试想,如果政府没有做好顶层设计,这次土地竞拍何止是溢价的问题,那绝对要一飞冲天,给平稳的深圳楼市带来灾难性的冲击。

其次,土地集中供应,既有利于抑制地价虚高,又有助于大力缓解市场供需矛盾。

此次政府选择土地集中出让,显然可以在一定程度上缓解“僧多粥少”的局面,起到保供应、缓焦虑的作用。同时,这次土地出让还规定90平方米以下普通住房占比不低于70%,粗略预计可形成6万套左右的普通住房,而2016、2017和2018年深圳新房成交分别为40443、25820和29396套,基本相当于近两年深圳新房成交的总量,对缓解严重失衡的市场供需矛盾影响巨大。供应缺口过大,实际上也是深圳房价多年来一直保持坚挺的核心症结所在,政府此次出手大方,调控发力稳、准、狠。

再次,大湾区发展红利兑现,开发商集体受益,本土龙头成最大赢家。

房地产市场绝对不是你输我赢的零和博弈,土地出让是实实在在的市场增量,让参与者集体受益,虽然不会利益均摊。以越秀地产拿下的宝安尖岗山A122-0360地块为例,折合可售楼面价约为每平方米5.6万元,远未及泰禾此前在宝安尖岗山地块的7.9万的楼面价,但无论如何,这对于泰禾也算是个好消息。另一款最热门的龙华地块,受到多个开发商青睐,最终被龙光地产收入囊中,该地块楼面价并未突破6万元,但是相比于金茂(00817)的同区域地块称不上“地王”,因为2016年金茂拿下龙华地块时被要求现房销售,该地块至今已3年仍未达可售条件,考虑到3年的资金等综合成本,这块地实际楼面价可能已经站上了7万元/平方米,但龙华新地块的成交,对金茂而言也是绝对的利好。

目前,粤港澳大湾区国家战略正在全面落地,深圳是国际化创新型核心城市和大湾区中心城市,经济体量巨大,产业体系及基础设施配套完善,高端人才持续流入,但土地供应十分稀缺,市场需求旺盛。在全国百强房企中有近80家企业纷纷抢滩深圳,折射出开发商对深圳市场的集体看好。

当然,这注定是一场强者恒强的对决,最大的赢家不会去赌运气,而是靠前瞻性的战略眼光和笃定的战略定力。显然,在现阶段,本土龙头房企已在深圳占据先发优势,成为最大的赢家。


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