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充裕流动性助推 欧美房价“水涨船高”

近期,欧美地区房价出现大幅上涨引发关注。最新数据显示,截至11月21日,美国房价在四周内快速攀升,较去年同期激增14%,创下9月初以来最大升幅。已签约待过户的成屋销售年增8%,较2019年同期激增51%。此外,在今年夏天的购房热潮中,美国房价年涨幅数据创下19.9%的史上新高,远高于2008年国际金融室危机前14.1%的涨幅。欧洲央行11月17日发布的半年度《金融稳定报告》也指出,新冠疫情期间,家庭储蓄增加以及居家办公风潮提升了房屋需求,欧元区房价增幅超过7%,为自2005年以来最大幅度。  

今年以来,全球多国的房价迎来了10年来最大涨幅。综合来看,发达经济体和新兴市场经济体的房屋价格都呈现上行的趋势,但发达经济体房价增速明显快于新兴市场经济体。有分析人士认为,主要原因在于为了减轻新冠疫情的影响、刺激经济增长,全球大部分经济体在疫情防控期间都采用了宽松的货币政策,但发达经济体疫情防控期间实行的宽松政策力度显著大于新兴市场经济体。  

欧美房价涨声一片  

最新数据显示,在全美不动产中介协会追踪的183个都会区中,超过四分之三的地区房价在第三季度达到双位数增长,反映美国楼市火爆。具体来看,在2021年第三季度,该协会追踪的183个都会区中,共有182个地区的独户住宅价格中位数高于去年同期,几乎全面上扬。值得注意的是,78%的地区房价中位数年增10%以上;而独户住宅房价中位数较去年上涨16%,达到363700美元,创1968年有纪录以来新高。不过,美国房价涨幅仍逊于美国股市的飙升——相较之下,标普500指数年初以来涨幅高达23.71%。  

欧洲央行在半年度的《金融稳定报告》中指出,房价过高的现象不断加重,中期内房屋价格修正的风险大幅增加。其中,欧洲房屋建造的速度追不上需求,在德国、法国、荷兰的住宅房市极为火热。欧洲央行还提及,房价走高增加了欧元区房市修正风险;如果未来通货膨胀预期刺激利率激升,可能会暴露房市、垃圾债、加密货币的脆弱性。德国央行副行长克劳迪娅·布赫11月25日表示,德国的房价、房贷等几乎所有指标都在不断走高,新冠疫情对此并未出现多大影响。据德国央行团队估算,房价已偏离基本面10%至30%。最新情况是,房价高估情况变得更加普遍,已蔓延至大都市以外地区,90%的家庭都预测房价会持续走高。  

此外,数据显示,截至2021年第二季度,全球平均房价同比上涨了9.2%,其中,新西兰房价涨幅为25.9%,土耳其房价涨幅更是高达29.2%,位居全球第一。  

房价快速上涨背后存多重因素  

在欧美房价走高的背后存在多重原因。第一,美联储和欧洲央行为抗击新冠疫情,推出大规模的刺激政策,导致资产负债表大幅扩张,从而带动利率快速下行,这直接推升了房价及购房承担能力。数据显示,美国10年期国债收益率从2019年底接近2%的水平,降至2020年8月初的历史低位0.52%,而美国30年房贷利率也从2019年底的3.74%,下降超过1个百分点至2021年1月初的历史低位2.65%。从购房负担能力方面分析,房价利率走低降低了还贷支出在可支配收入中的比例,推升了购房负担能力。  

第二,新冠疫情暴发以来,美国推出多轮大规模财政刺激政策,其中近五成、约2.7万亿美元是对中低收入人群的转移支付。经济学家测算,在高额转移支付的提振下,2020年至2021年,美国居民可支配收入比无疫情状态下可能累计高出约2.4万亿美元。2021年,在拜登政府1.84万亿美元的巨额刺激计划支撑下,美国财政赤字进一步扩大,而居民可支配收入的增长可能接近9%。与此同时,在经济同比萎缩6.5%的情况下,2020年欧元区居民人均可支配收入也逆势同比增长了0.3%。发达经济体的居民可支配收入不降反升,进一步刺激购房需求。  

第三,在充裕流动性的助推下,新冠疫情后全球资产价格大涨,推升了中高收入人群的财富规模,对购房需求也有一定的“溢出效应”。全球股市、商品、债市等资产价格普涨,当前水平分别比2019年底高出28.6%、18.3%、6.4%。由于持有较多的金融资产,疫情发生后,欧美中高收入人群的财富规模反而可能有所上升。  

第四,全球经济开始重启后,通胀预期逐渐上行,推升对不动产价格的预期,也助推欧美房价走高。欧美历史数据显示,房价同比增速与通胀预期正相关,同时与实际利率水平显著负相关。当通胀预期升温、而货币政策尚未明显收紧时,名义利率的升幅可能不及通胀预期的上行,实际利率趋于下行,此时居民购房以抗通胀的需求可能会明显升温。去年下半年以来,欧美通胀预期明显升温,该地区房价也一路攀升。  

第五,多国地产市场的结构性供需错配也催生了新的购房需求。疫情促使人们追求低密度、大面积的居住空间,而远程办公使得人们从市区搬往郊区,甚至从大城市移居中小城市成为可能,由此引发的结构性供需错配也激发了购房需求,其中对美国独栋成屋的需求明显好于公寓型成屋,中西部地区中型城市的购房需求也好于东部大城市。  




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