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美聯儲縮減政策轉變可能會對購房者產生重大影響

美國聯邦儲備委員會正尋求遏制高水平的通脹,其下一步舉措勢必會對抵押貸款市場產生重大影響。許多人買房的能力也岌岌可危。

美聯儲周三警告稱,它已接近準備好縮減債券購買計劃,該計劃在大流行期間實施,旨在提振美國經濟。在美聯儲會議后的講話中,美聯儲主席鮑威爾表示,在11月再次開會時,美聯儲可能“輕易地”縮減購債規模。

此外,美聯儲暗示,加息可能會比預期的更早于2022年。

Amherst Pierpont首席經濟學家斯蒂芬·斯坦利在一份分析美聯儲聲明的研究報告中寫道:“前瞻性指引非常接近現實中可以預期的最明確的內容。”

作為刺激計劃的一部分,美聯儲每月購買了價值400億美元的抵押貸款支持證券。這些購買行為為抵押貸款行業注入了大量流動性,使貸款機構得以將利率降至歷史低點。

“美聯儲的目標是維持住房金融環境中的流動性,”經濟研究經理George Ratiu說。“我認為它絕對實現了這個目標。”

但減少債券購買活動可能會對抵押貸款行業和房地產市場產生重大影響。

美聯儲縮減政策轉變可能會對購房者產生重大影響
抵押貸款利率將何去何從

在過去兩個月里,抵押貸款利率基本上處于持穩狀態,因為投資者在等待更清晰的經濟軌跡信號。自7月份以來,住房貸款利率一直保持在3%以下,而且在今年的大部分時間里,利率一直低于這個門檻。

據房地美的數據,截至9月23日,30年期固定利率抵押貸款的平均收益率為2.88%,15年期固定利率抵押貸款的平均收益率為2.15%。5年期國債指數混合可調利率抵押貸款的平均利率為2.43%。Zillow的高級經濟學家馬修·斯皮克曼說:“到目前為止,在美聯儲的聲明之后,抵押貸款利率一直保持堅挺。”“利率的低調反應表明,投資者已經預料到了這一消息,美聯儲的聲明符合他們的預期。”

不過,這種情況在未來幾周可能會改變。"美聯儲一旦開始緊縮,就會立即產生效果," Ratiu說。但即使在美聯儲采取行動縮減抵押貸款債券購買計劃之前,抵押貸款利率也可能上升。

從歷史上看,抵押貸款利率跟隨長期債券收益率的方向,包括10年期美國國債,盡管兩者之間的關系在病毒危機期間有所減弱——這或許反映了美聯儲資產購買的影響力。長期債券收益率在美聯儲聲明后有所上升,因為投資者開始消化政策轉變的影響。

而且,只要經濟復蘇保持穩定,投資者對債券的興趣就會減弱,因為債券被視為安全的避風港。這進而會導致利率上升。

個人理財網站NerdWallet的住房和抵押貸款作家凱特·伍德說:“盡管這條新聞可能會讓抵押貸款利率上升一點,但我們更有可能得到的是一跳而不是一跳——而且這可能只是短期的。”

她補充稱:"美聯儲的聲明實際上只是表示,他們打算采取我們已經知道他們計劃采取的行動。"“他們沒有制定出縮減資產購買規模的時間表,他們只是表示,當他們認為時機合適時,他們就會這么做。”

但當美聯儲真的采取行動時,利率能升到多高?“利率不太可能在短期內飆升至5%,”Ratiu說,因為投資者對抵押貸款支持證券的需求仍然強勁,這為利率設置了上限。他預計,到2022年初,抵押貸款利率將接近3.5%,到明年年底可能接近4%。

拉提烏說:“到今年年底,抵押貸款利率低于3%的時代可能已經過去了。”

更高的抵押貸款利率將如何影響房地產市場

抵押貸款利率上升幾乎肯定會導致再融資需求下降,但對購房者和房地產市場的影響可能不那么明顯。

"升息可能抑制房屋需求,但可能很難區分是因升息而氣餒的買家,還是因房價上漲和庫存不足而放棄尋找房屋的買家," Wood稱。

房價仍在上漲——盡管增速已不像今年早些時候那么快。待售房屋庫存仍然極低,房屋建筑商繼續努力解決供應和勞動力短缺的問題,這延長了新屋建設的時間。

因此,盡管白熱化的住房市場可能只是現在才紅火,但不斷上升的抵押貸款利率仍可能給購房者的負擔能力帶來重大挑戰。

如果抵押貸款利率上升,"如果房價保持在同一水平,只是橫向波動,我們可能會看到抵押貸款支付占收入的比例大幅上升。" Ratiu說。

另一個擔憂可能是信貸的可獲得性。許多貸款機構選擇對潛在抵押貸款借款人實施更嚴格的信貸和收入要求,以避免在大流行危機期間承擔太多風險。伍德說:“這種情況有所緩解,但考慮到盡管美聯儲出臺了支持政策,但貸款機構在2020年一直猶豫不決,目前還不清楚美聯儲資產購買計劃的變化會對貸款機構的策略產生多大影響。”

盡管大多數經濟學家認為,美聯儲縮減資產購買將導致利率上升,但也有人認為,實際上可能產生相反的效果。

對投資者來說,通脹仍是一個主要的夢魘,如果美聯儲控制住通脹,將產生積極的連鎖效應。

Bankrate.com首席金融分析師格雷格•麥克布萊德表示:“縮減購債規模的開始對抵押貸款利率的幫助可能大于傷害,因為美聯儲維持目前資產購買步伐的時間越長,通脹持續上升的風險就越高。”“第一次加息的時間表預計將在2022年到來,這可能會給購買長期國債和抵押債券的投資者帶來一些安慰,美聯儲最終將對更高的通脹做出回應。”

此外,拉提烏指出,工資增長可能會跟上抵押貸款利率的上升,甚至超過利率的上升。這可能會應對房價上漲帶來的一些挑戰,并使一些家庭更容易獲得抵押貸款。



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