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Macerich(MAC.US) 出售另一项资产以继续减少债务

作者:亚当·莱文-温伯格(Tmfgemhunter)  

关键点  

Macerich去年遇到了麻烦,因为它带着过多的债务进入了大流行,包括一些关键的近期到期债务。  

2021年,Macerich通过出售股票筹集了超过8亿美元,以开始减少其债务负担。  

本月早些时候,REIT完成了2021年的第二次重大资产出售,进一步推进了其债务削减进程。  

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事实证明,COVID-19大流行对Macerich(NYSE:MAC)来说代价非常高昂。大流行不仅破坏了购物中心REIT的近期财务业绩,而且还迫使Macerich发行数亿美元的新股票以支撑其资产负债表,稀释现有股东的股份。  

管理层希望通过保持更保守的资产负债表来避免重蹈覆辙。Macerich最近完成了2021年的第二次重大资产出售,进一步削减了债务。  

有毒的债务负担  

Macerich带着太多的债务进入了这场大流行病。包括其合资债务份额在内,REIT截至2019年底的借款总额接近81亿美元,被不到2亿美元的现金抵消。这使净债务达到公司2019年8.45亿美元EBITDA的9.3倍以上。  

更糟糕的是,REIT在2020年和2021年有一些主要到期日,最引人注目的是其15亿美元的企业信贷额度,在2019年底的余额超过8亿美元。由于公司的高杠杆和不确定性导致由于大流行,Macerich无法以相同的金额续订该信贷额度。相反,它必须发行远低于大流行前水平的股票,以将信贷额度余额减少到让贷方更放心的水平。  

简而言之,这场大流行让Macerich及其股东——包括我在内——上了一堂关于维持稳健资产负债表重要性的代价高昂的教训。这使得修复资产负债表成为未来几年管理层的最大任务之一。  

迄今取得重大进展  

到2020年底,Macerich的资产负债表比年初更糟糕,净债务超过81亿美元。但是,该公司在2021年期间稳步改善了资产负债表。  

股票销售一直是Macerich偿还债务的主要工具。在今年的前六个月,它通过发行近6000万股股票筹集了8.08亿美元——扣除佣金后的7.91亿美元。这帮助它在第二季度结束时负债75亿美元(包括其在合资企业中的份额)和72亿美元的净现金。  

Macerich还希望在可行的情况下出售非核心资产。今年春天,它以9500万美元的价格出售了天堂谷购物中心95%的权益。Macerich和新的大股东将拆除长期苦苦挣扎的购物中心的大部分,并将其重新开发为一个综合用途的目的地。  

上周一,Macerich宣布以1.653亿美元的价格出售了位于图森的LaEncantada生活方式中心。在计入该物业的6100万美元抵押贷款后,这笔交易将产生约1亿美元的增量流动性。与天堂谷购物中心不同,LaEncantada是Macerich的顶级零售物业之一。管理层表示,它决定出售是因为图森不是Macerich的核心市场,而且它能够获得有吸引力的价格,因为LaEncantada是一个露天生活方式中心,而不是传统的购物中心。  

未来还有更多工作  

在出售LaEncantada、Macerich在第三季度初出售的额外4000万美元股票以及内部产生的现金流之间,Macerich很可能在本季度结束时的净债务不超过70亿美元。  

也就是说,尽管今年Macerich的租户销售和租赁需求大幅改善,但得益于强劲的消费者支出,EBITDA仍低于2019年的水平。根据其上半年的结果,Macerich今年的EBITDA似乎最高可达8亿美元。因此,其杠杆率仍然很高:在EBITDA的9倍附近。  

在最近的一次投资者会议上,首席财务官ScottKingsmore建议,从长远来看,Macerich的杠杆率目标是EBITDA的7至7.5倍。随着业务从大流行中恢复过来,仅凭借EBITDA的改善,它将部分地实现这一目标。Macerich还预计未来几年将产生一些超额的自由现金流,以支持减少债务。  

也就是说,Macerich几乎肯定需要出售更多资产——或继续发行大量新股——以实现其长期杠杆目标。未来几年,投资者应密切关注Macerich在这方面的活动。




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