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加拿大 8 月份房屋銷售下降 0.5%,是 5 個月以來最小降幅

8 月份加拿大房屋銷售下降了 0.5%(sa m/m),這是 5 個月以來的最小降幅。掛牌量自 3 月以來首次小幅上漲 1.2%(sa m/m)。盡管掛牌量有所增加,但 8 月份的銷售與新掛牌比率仍為 72.4%(而 7 月份為 73.6%,長期平均值為 54.5%),表明市場偏緊。由于房地產市場持續吃緊,綜合 MLS 房價指數 (HPI) 上漲了 0.9% (sa m/m),這是自 2021 年 2 月以來的首次加速。單戶住宅是房價上漲的主要驅動力8 月份價格上漲加速,公寓和聯排別墅保持相對穩定。

加拿大 8 月份房屋銷售下降 0.5%,是 5 個月以來最小降幅

在全國性下滑的背后,銷售增長和下降的市場之間存在相當平均的分裂。在我們監測的 31 個當地市場中,有 18 個市場的銷售額下降,其中巴里、里賈納、圣約翰、蒙特利爾和 GTA 的部分地區領先。這些被魁北克市、弗雷澤河谷和大多倫多地區其他地區的房價上漲所抵消。盡管出現凈下降,但 8 月的銷售水平仍處于歷史高位——是 2020 年 8 月之后的 8 月有記錄以來的第二高,比 2000 年至 2019 年 8 月的平均水平高出 26% (sa)。

掛牌量的小幅增加不足以緩解 8 月份的緊張市場狀況。 與銷售類似,全國上市的變動在市場之間平均分配。在 31 個本地市場中,13 個掛牌量下降。在其余 18 個增加掛牌量的市場中,11 個市場的銷量上升——這表明持續被壓抑的需求可能會在進入市場時吸收增加的供應量。這在魁北克市最為明顯,該市在 8 月份增加了最多的掛牌量(同比增長 21%),銷售額猛增超過 16%(同比增長)。在另一端,巴里的銷售額和掛牌量下降幅度最大,均下降了 12% 以上(sa m/m)。全國掛牌數量微不足道的增長幾乎沒有影響銷售與新掛牌的比率,我們的本地中心中有 17 個位于賣方市場區域。8 月庫存月數下降至 2.2 個月,好于 2021 年 3 月的 1.7 個月的歷史最低水平,

單戶住宅引領價格上漲加速,而公寓和聯排別墅則保持穩定步伐。單戶住宅的上漲是在減速 5 個月之后出現的,其價格漲幅累計放緩是公寓價格漲幅的 5 倍。因此,單戶住宅的加速發展可能更多地表明追趕,而不是偏好重新轉向更大的單位。總體而言,2021 年 8 月加拿大所有家庭的綜合 MLS HPI 增長放緩至 21.3%(同比增長)——低于 6 月份有記錄以來的最大同比增長。

影響

正如預期的那樣,加拿大 8 月房屋銷售繼續下降,盡管速度比前幾個月慢得多,這表明交易逐漸趨于穩定,并逐漸接近大流行前的水平。盡管如此,8 月份的交易量仍顯著高于歷史標準,因為這是 2020 年 8 月之后的 8 月份有史以來第二高的銷售水平。盡管銷售量略有下降,但市場依然緊張,因為銷售與新上市比率仍顯著高于長期平均水平,價格繼續上漲。

市場可能一直在對支撐經濟放緩的多種因素做出反應。可負擔性下降、OSFI 的壓力測試、競標戰疲勞、供應不足,以及隨著流動性限制解除和旅行激增,流行病刺激了對更多空間的偏好逆轉。此外,隨著加拿大央行開始加息以應對通脹數據強勁的經濟復蘇,一些買家可能正在調整計劃以應對更高的預期借貸成本。我們仍然預計加拿大央行將在不早于 2022 年下半年以漸進和良好溝通的方式加息。然而,在今天較高的價格和較高的債務水平下,抵押貸款期限內的逐漸增加將轉化為更大的月供,使家庭更容易受到續期加息的影響。

除了負擔能力下降之外,買家疲勞一直是轉售活動放緩的最常見原因之一——經過數月不可持續的價格上漲和惡性競購戰的故事,一些買家選擇退出并觀望也就不足為奇了盡管在大流行期間積累了創紀錄的儲蓄,但所有權變得越來越不可行。一些為了享受雙重疫苗接種的夏季而休息的買家可能會進一步增加儲蓄以支付更高的首付(對某些人來說,這意味著通過利用在家工作并搬回父母身邊來節省租金) . 在夏季節制之后,隨著生活逐漸恢復正常,這些買家中的一些人可能會感到休息良好,并準備重新開始他們的搜索并使用這些積蓄。

這意味著過去幾個月的穩定趨勢可能會逆轉。由于需求得到基本面的良好支撐,預計活動將再次回升——當然,在一定程度上受到某些家庭負擔能力下降的影響——而導致市場失衡的嚴重供應短缺尚未得到解決。這些持續的供需失衡繼續推動 MLS 房價指數(HPI)向上。大量旨在解決住房市場問題的選舉承諾可能無法做到這一點,因為大多數承諾都集中在負擔能力問題上,而不是增加供應上。所有主要政黨確實都承諾建造更多房屋,但一旦你計算出平均每年已經建造的房屋,額外承諾的單位將緩解一些壓力,但遠遠不足以彌補不斷擴大的供應缺口。大部分解決方案在于一個多方利益相關者的協作流程,以全面識別和解決在住房市場的所有部分和各級政府(請參閱此處)中提高響應性供應的障礙。



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