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联邦地产(FRT.US):高价买入?

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    作者:鲁本·格雷格·布鲁尔(TMFReubenGBrewer)

    FederalRealty(NYSE:FRT)的股价接近今年的最高水平,在六个月多一点的时间里上涨了38%。这大约是标准普尔500指数涨幅的两倍,比使用先锋房地产指数ETF作为代理的平均房地产投资信托基金(REIT)高18个百分点。这个高飞的REIT值得购买吗?

    一点透视

    FederalRealty的股价确实在2021年表现不错,但仍比2016年设定的高水位低30%。原因,在这两个方面,基本相同。这个房地产投资信托拥有零售物业。在受大流行影响的2020年,当政府强迫非必要的企业关闭并要求人们相互避开以减缓新型冠状病毒的传播时,那是一个可怕的地方。与此同时,自2016年以来的下跌是由对零售世界末日的担忧推动的,这种担忧被严重夸大了。是的,没有跟上客户趋势(包括但不限于网上购物)的财务薄弱的零售商正在破产和/或关闭商店。但是人们继续在实体店购物,吸引回头客的良好零售店很难被取代。

    值得注意的是,在2020年最糟糕的时期,FederalRealty接到了附近零售商的电话,这些零售商希望搬进其大约100个主要以杂货店为主的物业之一。原因很简单,FederalRealty拥有该国一些位置最佳的购物中心(实际上,这意味着它们位于富裕和人口稠密的地区),并且在大流行期间关闭商店为仍然强大的零售商创造了独特的机会进入更好的购物中心和电力中心。当然,租赁活动在2020年上半年急剧下降,第二季度仅签署了50份租约,但到第三季度,这一数字从最低点翻了一番。租赁强度也流入了2021年的第一季度。

    换句话说,尽管受到大流行的打击,该零售REIT的表现还是不错的。另请注意,它在2020年增加了股息,使其超过50年的年度增长连续增加了一年(使其成为精英股息之王)。

    现在是时候了吗?

    FederalRealty很少便宜,所以投资者不应该认为他们在这里讨价还价。然而,收益率仍处于过去十年历史区间的高端。所以很难说它便宜,2020年就是这种情况,当时收益率一度飙升至6%以上;但对于优先考虑持续股息而不是高收益的长期投资者来说,大约3.6%的股息收益率可能是一个公平的切入点。

    更有吸引力的是,联邦房地产公司已经在制定其2021年和2022年的预期,因为它正在努力使其投资组合重回正轨。2020年,运营资金为每股4.38美元。2021年,REIT预计将达到每股4.54美元至4.70美元之间。到2022年,它预计每股收益在5.05美元至5.25美元之间。换句话说,除非再次发生真正糟糕的事情,否则联邦房地产公司在从大流行中恢复过来后,将会有实质性的增长。

    但它不仅仅关注复苏,REIT正在积极努力发展其业务。为此,它在今年上半年购买了四个购物中心,每个购物中心都提供了独特的增长机会,从简单的重新租用一直到在空地上建造。值得注意的是,REIT已进入一个新市场(亚利桑那州凤凰城),将其业务范围扩大到预计未来几年人口将显着增长的地区。

    这些交易是在提供2021年和2022年指导方针之后宣布的,假设事情按计划进行,这些交易可能会增加这些数字。换句话说,未来看起来非常光明。

    买入并持有

    为一家伟大的公司支付合理的价格并不是一个糟糕的决定。尽管2021年迄今为止价格大幅上涨,但这似乎正是联邦房地产今天正在发生的事情。事实上,联邦房地产正在坚持其在非常理想的地区拥有少量优质房产的剧本,以便它可以回报投资者有可靠的股息。这是一口口水,但鉴于这种方法的历史成功,很难与今天发生的事情争论。考虑到该股仍比2016年的峰值低30%,它可能没有你想象的那么贵。


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