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Macerich(MAC.US)收益:最坏的情况已经过去了吗?

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作者:亚当·莱文·温伯格(TMFGemHunter)  

上个季度,COVID-19大流行继续给马塞里奇(NYSE:MAC)造成沉重打击。优质购物中心的所有者报告净营业收入(NOI)和经调整的经营资金(FFO)出现了另一组急剧下降。但是,尽管该公司第一季度的业绩看起来很丑陋,但马塞里奇(Macerich)有望很快转危为安。让我们来看看。  

大流行性疼痛持续  

本周早些时候,马塞里奇(Macerich)报告称,第一季度同中心NOI(不包括租赁终止收入)暴跌29%,至1.48亿美元。这一结果比购物中心房地产投资信托基金一季度前的同中心NOI下降了33%略好,但仍然给人以危机中公司的印象。  

NOI的减少(最近股东稀释)加剧了Macerich每股FFO的急剧下降。(Macerich在第一季度结束时发行了约2.07亿股普通股和等价物,高于上一季度的约1.61亿和2020年初的1.52亿。)调整后每股FFO同比下降了44%,至0.45美元。  

但是,租金减免推动了MacerichNOI下降的一半。大多数情况下,这些减租与租户在2020年错过的租金支付有关,这些租金在上个季度签署的租赁修正案中得到了官方的宽恕。结果,Macerich的Q1NOI结果不能准确反映其基础性能。扣除租金减免后,NOI下降了15%。  

转机迹象  

管理层警告称,第二季度仍会有减租记录,但对马塞里奇业绩的影响要小得多。此外,此后租金减免应尽量少。  

同时,Macerich物业的潜在趋势正在改善。年初至今,马塞里奇(Macerich)签订了比2019年同期更多的租赁合同,这是租赁活动非常强劲的一年。值得注意的是,房地产投资信托基金(REIT)最近与英国快时尚巨头Primark签署了另外两项租约。Macerich希望在不久的将来宣布至少再更换两家百货商店。  

最令人鼓舞的是,马塞里奇许多购物中心的销售都在飙升。与第一季度的租户销售相比,2019年第一季度仅下降了2%,尽管该流行病直到第二季度的下半年才开始缓解。不包括食品和饮料业的租户-上个季度仍在受产能限制的情况下进行劳动-租户的销售额增长了2%。在亚利桑那州,其复苏速度比其他市场要快,3月的租户销售额比2019年的水平飙升了18%。  

隧道尽头有灯  

Macerich公司第一季度业绩表明,它是显著超过头号竞争对手奋力西蒙地产集团现在。但是,不利的地理位置是主要问题。马塞里奇大流行前的NOI的一半来自加利福尼亚和纽约,与其他许多辖区相比,加利福尼亚州和地方政府实施的封锁更为严格。  

这些州现在已经牢固地进入重新开放阶段,为购物者的流量返回那里的Macerich购物中心铺平了道路。强劲的租赁需求表明,零售商可以从像Macerich所拥有的顶级购物中心开设商店中看到巨大的销售机会。  

当然,Macerich可能需要一些时间才能完全恢复。截至3月底,入住率仅为88.5%,低于两年前的94.7%。在过去的四个季度中,由于管理层将填补空缺的优先级提高到租金的最大化,因此租赁利差一直为负数。由于大流行,一些有希望的重建项目被推迟。Macerich最近股票销售的稀释将永久降低每股FFO。  

尽管如此,马塞里奇仍有很大的空间将每股FFO增长到2021年预期的1.77美元到1.97美元范围。此外,股票销售和最近的非核心资产出售帮助马塞里奇将债务减少到大流行前水平以下,预计到2023年会有更多进展。这些因素使Macerich股票在近期交易价低于14美元时看起来像是便宜货。  


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