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港股大地产板块周报:物管公司业绩普遍高速增长,永升生活服务(01995)回应造假指控

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一、行业近况

上周恒生地产建筑业指数微跌0.42%,跑赢恒指(-2.26%),行业相对收益接近1.8%。且按年初至今累计收益,恒生地产建筑业大幅跑赢恒指,超额收益高达8%。

从富途大地产等权重指数的35只成分股(详见附表1)来看,上周涨幅前三的个股分别是:中海物业(+20.52%)、雅服务服务(+18.73%)、以及碧桂园服务(+13.05%)。跌幅前三的个股分别是:贝壳(-11.95%)、长实集团(-6.14%)以及保利物业(-6.11%)。

按细分板块分析,上周大地产行业中的物管、开发这两个细分板块均表现不错,而重型基建和建筑材料板块表现较差。

行业重要动态方面,近期主要有两件重大事情:

其一:行业内上市公司集中于上周披露财报。

具体公司包括:房企如碧桂园、龙湖集团、新城控股、旭辉控股等;物管企业如碧桂园服务、保利物业、中海物业、雅生活服务、金科服务、绿城中国、永升生活服务等;物流地产ESR等。

其二:永升生活服务遭投资机构GMT做空。

投资机构GMT Research Limited于3月18日,发布了一份关于永升生活服务的市场研究报告。

报告中的主要指控包括:1.由林氏兄弟控制并为本公司输送利润 ;2.与旭辉及关联实体的持续关连交易 ;3.质押本公司股份 ;4.变更首席财务官; 5.因非公认会计原则计量调整不同业务分部及确认佣金及费用; 6.建筑面积增长并非由本公司独立第三方所导致 ;7.收购青岛雅园、青岛银盛泰物业管理服务有限公司及彰泰服务集团有限公司 ;8.动用物业开发商拥有的资产以自社区增值服务产生收益。

以下为这两大重要事件点评。

二、一周观点

对于板块内上市公司披露财报的点评:

  • 上周地产板块多达28家重点企业公布2020年年报,其中物管行业上市公司普遍实现业绩高速增长,归母净利增速相对最慢的中海物业仍然实现了30%以上的增长,另外行业内的绝对龙头碧桂园服务的营收和归母净利分别同比增长62%和61%,再度超越市场预期,上周录得13%的正收益。

  • 地产开发企业之间的业绩整体分化较大,但整体呈现出头部房企业绩低速增长甚至同比下滑,而中小房企增速仍然相对较高。

  • 复星旅游文化因受疫情影响,导致2020年营收同比大幅下滑59%,归母净利则由2019年的6.1亿元,转为亏损25.68亿元。至于物流地产ESR的2020年营收和归母净利增速分别为9%和17%。

  • 基于高可见度的业绩增长、行业发展空间广阔、国家颁布的利好政策等,我们认为,物管行业仍然是大地产板块内的首选,而物管公司业绩的普遍增长也印证了此前的判断。

对于永升生活服务遭GMT做空的点评:

  • 我们认为永升生活服务的澄清公告较为可信,而GMT的做空指责缺乏依据,具体理由如下:1.关联方旭辉控股集团在境内外资本市场信用度较好,同时获得国际三大评级机构(标普、穆迪、惠誉)的稳定评级,因此可成为永升生活服务报表可信的一大支撑;2.截至2020年底,永升生活服务78.6%的在管面积来自于独立第三方,而非GMT指控的来自于关联方;3.永升生活服务的整理毛利率水平和业务分部的毛利率水平在行业中并不畸高。

三、投资建议

综上分析,我们继续看好物管龙头的未来业绩增长,推荐投资者重点关注龙头物管公司如碧桂园服务、金科服务;小而美的物管企业,如滨江服务。

四、风险提示

物管行业竞争日益激烈、关联方出现流动性危机

五、附录

附表1:富途大地产等权重指数35只成分股

附表2:大地产板块各细分板块龙头上周表现及估值情况


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