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贝壳(BEKE.US)的“雪球”越滚越大

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七个月前,贝壳(NYSE:BEKE)高光上市,敲钟那一刻,左晖内心的危机感大过兴奋。他说,上市后的贝壳仍面临挑战:包括将商业模式完全跑通、用技术给全产业链赋能、在更多居住类目中创造真正的价值。  

随着上市首年业绩发布,这些挑战已变成渐渐接近的目标。  

美东时间3月15日晚,贝壳发布2020年全年财务业绩。财报显示,2020年贝壳全年GTV突破人民币3.5万亿元,同比上涨64.5%,创下历史新高。3.5万亿是什么概念,按2020年成交均价计算,相当于北京62.5万套房。  

规模的优势、高效运营和高品质的服务,支撑起贝壳全年的盈利。2020年,贝壳营业收入705亿元,同比增长53.2%;全年净利润27.78亿元,首次实现美国会计准则下的全年盈利,经调整后净利润达57.20亿元,同比大增245.4%。  

房地产这个大市场,已很难看到开发商业绩暴增的现象。而贝壳作为交易赛道上的龙头,还处于旺盛的生长期,这也是其市值远超龙头房企的原因之一。  

左晖曾说,从不寄期望于贝壳在居住领域占多大份额,比如美团在吃的领域、滴滴在出行领域。但在房产经纪这条“又缓又长的雪道”上,贝壳的商业模式正在实现正循环,“雪球”越滚越大,一切才刚刚开始。  

业绩突围的2020年  

2020年,链家满19周年,也是贝壳的第3个年头。  

这一年,新冠肺炎疫情突袭,房地产行业经历了深谷反转的惊险一跃。回想起这段时光,贝壳找房CEO彭永东感慨颇多,对依托于地产大环境生存的贝壳来说,这一年极为特别、也极具挑战。  

疫情伊始,贝壳进行了一系列费用减免,全面启动经纪人线上培训和VR带看、线上售楼;不能线下成交卖房,经纪人就在家上课,线上带看、提前锁客;疫情缓和后,平台经纪人和店东业绩得以迅速恢复。  

从最终结果看,贝壳交出了一份靓丽的成绩单。2020年,贝壳继续巩固在存量房市场的优势,业绩效率双提升,全年GTV达1.94万亿元,同比增长49.5%;全年存量房营业收入306亿元,同比增长24.4%。  

其中,因非链家经纪人贡献的存量房交易规模提升、平台佣金费率提升,贝壳向非链家连接的门店和经纪人收取的平台服务、特许经营服务等收入同比增长94.3%至30亿元;佣金收入同比增长19.7%至276亿元。  

“房产交易作为大额交易,资金安全一直是消费者最担忧的问题。”彭永东表示,为此贝壳进一步推进交易资金存管覆盖率,12月底覆盖率超80%。同时,推进二手服务核心8项服务承诺覆盖,消费者认同度不断提升。  

在市场规模15.5万亿的新房领域,贝壳同样收获颇丰,全年完成GTV1.38万亿,同比高增85%;营业收入同比增长87.1%至379亿元。庞大的线下经纪人群体、成熟的线上平台体系,使贝壳成为该领域异军突起的新星。  

这当中,由链家贡献的GTV同比增长37.2%至2767亿元,非链家连接门店和其他销售渠道完成的GTV同比增长102.7%至1.11万亿元。截至2020年底,贝壳新房在售合作盘数量达到8600个,市占率进一步提高。  

之所以能在挑战重重的新房市场脱颖而出,得益于贝壳在消费者服务承诺、投资基础设施建设、聚焦打盘策略等方面的进一步提升。截至期末,贝壳平台上各类门店能力均持续增加,店均新房GTV实现同比增长20%。  

在存量房和新房领域取得预期外的增长之时,贝壳也在新居住领域开展全面探索。财报显示,2020年贝壳的装修等新兴业务营收达人民币20亿元,同比增幅达68.7%,与其他主营业务的协同效应逐渐显现。  

截至2020年末,贝壳现金及现金等价物、限制性现金和短期投资共计652亿元。  

对上述业绩,彭永东表示:“我们在2020年实现了非常优异的增长,第四季度稳健的运营和财务业绩表现也为2020年画上了圆满的句号。海量规模、高效运营和高品质的服务,结合强劲的网络效应,形成了正向循环。”  

ACN合作网络效应形成  

目前,贝壳平台上连接了链家、德佑、21世纪不动产、优铭家等超过4.6万家门店,而如此庞大的体系离不开ACN合作网络的支撑,以及背后一整套合作机制、合作规则、SaaS作业系统等全方位的赋能连接。  

ACN是指在遵守房源信息充分共享等规则前提下,同品牌或跨品牌经纪人之间共同参与到一笔交易,成交后按照各个角色的实际贡献进行佣金分成,是共生经济在居住服务领域的首个落地模式。  

这种模式下,传统单一经纪人的工作被分为10个角色,基于真实的业务场景,经纪人们可以在自身擅长的领域参与多单交易中的多个环节,提高资源利用效率和服务效率,进而提升用户服务体验。  

截至2020年12月31日,贝壳平台连接的经纪人超过49万,同比增长37.9%。借助ACN机制,平均每10单二手房交易有7单,是通过不同门店间的跨店合作成交,部分经纪门店的跨店成交率超过8成,行业合作趋向正循环。  

三大板块业务持续增长,还得益于贝壳对居住产业互联网进行深度数字化改造。财报显示,贝壳2020年研发费用达24.78亿元;疫情期间,借助VR、AI等技术的应用,贝壳进一步优化了用户找房、看房、买房的体验。  

截至2020年底,贝壳楼盘字典累计收集了中国2.4亿套房屋的动态数据,超过900万套房屋VR模型,全年VR带看发起量超过6600万次。因用户认可度不断提升,贝壳第四季度移动端MAU达到4818万,同比高增88%。  

随着交易规模不断扩大、商业模式不断成熟,贝壳也迎来拓展业务边界的新时期。  

“步入2021年,我们有五个关注的领域,即对消费者好、帮助服务者、推进新兴业务、创造社会价值和技术开发。”彭永东表示。  

在这五件事中,新兴业务能否成功跑通,将直接影响市场对贝壳的估值与想象。目前,地产行业新房交易渐趋平稳,存量市场也面临政策调控,打开新的增长曲线,对贝壳在房产经纪领域的腾挪空间至关重要。  

据悉,2021年贝壳将重点打造在家装服务的核心竞争力,通过提供无缝连接的交易体验,提升客户满意度;同时,不断升级、服务产品,提高金融服务的效率,譬如上线新的系统,支持金融顾问的日常业务操作全面线上化。  

拓展业务边界之外,关注消费者体验、关注C端用户的崛起,将不仅是地产行业的普遍趋势,也是贝壳提前布局和发力的重点。贝壳将进一步提升线上内容和线下品质建设,搭建包含更丰富字段信息的新房楼盘字典。  

与此同时,帮助经纪人树立“中性的市场观”,推动居住领域从更重投机的机会型市场,走向更有规则的平稳型市场。在“房住不炒”政策基调下,“中性市场观”是行业环境所趋,也是关注C端用户体验的必然结果。  

“随着继续发展ACN网络、拓展用户群和创新AI技术,我们对实现可持续增长充满信心。”贝壳CFO徐涛表示。这代表了市场对贝壳的普遍看法,在房产经纪数字化赛道上,贝壳已筑好地基,未来生长可期。


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