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宝龙商业(09909)净利大增70% 内生外拓打造商业新生态

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智通财经APP获悉,2021年3月3日,宝龙商业管理控股有限公司(09909)召开2020年年度业绩发布会,宝龙商业董事长许华芳、行政总裁陈德力、首席财务官张云峰、副总裁唐剑锋共同出席。  

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作为内地首家在港上市的商业运营服务商,宝龙商业一直以来都是市场关注的焦点。2020年度,虽然遭遇疫情黑天鹅的冲击,但宝龙商业在经营管理、战略布局以及科技赋能等方面依然取得显著突破。  

年报数据显示,2020年宝龙商业归母净利润同比增长70.8%、归母净利润率提升至15.9%;商业新增签约面积248万平方米,是去年新增签约面积的1.3倍,商业新增开业面积159万平方米,是去年新增开业面积的2.6倍;长三角布局占比由63%提升至71%、珠三角已布局5个项目。  

值得关注的是,在《新五年战略规划》(2021-2025)中,宝龙地产确定未来五年“1+1+N”的发展战略,两个1分别代表长三角城市群和粤港澳大湾区,N代表其他城市圈的机会型优质地区。依托母公司的资源优势,宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律,形成宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地四大产品线。  

在宝龙第二个新五年战略规划的启始年,宝龙商业董事长许华芳对商业发展提出了新的要求,而公司亦计划于今年开业22个商业项目(其中宝龙广场13个、宝龙天地3个、宝龙星汇项目6个)。2021年将是宝龙商业开业项目最多的一年,已超出公司原先设定的平均每年10个商业中心开业计划。以此速度,宝龙商业完全有信心在未来五年实现在管项目150个的目标。  

以下为智通财经APP整理的业绩会问答环节实录:  

问:关于聚焦长三角的概念,能否分享一下宝龙商业在区域规模效应、以及标杆项目的打造方面有什么想法?  

答:虽然跟竞争对手相比,在全国的布局数量和规模还达不到绝对优势,但在长三角具有以下几点优势:第一是具有产品线上的优势,宝龙商业旗下有宝龙一城、宝龙城这两个标杆和超级标杆,同时还有标准产品宝龙广场,此外还有星汇主题街区。第二是规模集中,包括城市的集中,很少有竞争对手能在南京布局7个项目,也很少有同行可以在上海、宁波和杭州这些高能级城市布局项目。第三是自身的管理,大幅提升管理效率。  

宝龙对于自己开发的项目,着重于标杆的打造,去年在南京获取的7个项目,当中有5个都是地铁上盖的项目,而且将会打造两个宝龙城,其余是宝龙广场。所以公司着重打造宝龙一城和宝龙城标杆项目,对外拓展是宝龙广场项目,而宝龙星汇是辅接产品。  

问:关于公司内部组织架构升级和拓展策略,能否分享一下拓展团队的赋能和激励情况?以及如何看待对外拓展的竞争?  

答:团队赋能方面,去年6月份公司对整个外拓团队进行扩充组建三个团队,一个是负责浙江省、第二个是负责安徽省、江苏省和上海,第三个是负责大湾区。团队的分工导向是跟公司战略相匹配的。  

拓展方面,公司跟同行及竞争对手相比具有以下优势:第一是通过大体量的宝龙广场项目进行拓展。第二是收并购,聚焦于长三角和大湾区做一些商业管理公司的收并购。第三是合作模式的多样化,在轻资产的托管、整租和分成等方面有很多的合作模式。其中对于整租项目,通常是跟政府项目合作,这样成本会比较低,具有较大利润空间。  

问:关于“纽扣”计划在提升商业效益、成本管控以及在拿项目方面未来会不会成为一个核心的优势?此外想具体了解一下“宝龙悠悠”应用的历史数据和展望。  

答:“纽扣”计划是公司从2018年就与腾讯建立了战略合作关系。在体系和完整性上做了一个框架性建设,基本形成三大平台,从管理端到消费端和商家端都有信息化平台,而且之间相互联通的。  

其中宝龙悠悠,从最早上市到去年升级到3.0之后,公司就开始了全国性的推广。因为各个项目是陆续上线的,所有项目平均使用时间是不到半年,在这半年里新增会员突破200万。其中滨江项目做的比较早,此项目就达到30万会员。宝龙悠悠集合了微信支付积分以及支付宝双积分平台之后,还融入了许多新增权益,有助于拓展会员,为商场引流。  

在疫情期间,公司很快推出宝龙悠悠上的会员版直播,在六个项目中进行试点,累计销售实现一千多万。在今年计划中,把直播平台移植到商家端平台,赋能予商家。  

2021年,在整个智慧商业推进计划中,已经把宝杨项目作为建设智慧商场的一个试点并已正式立项。接下来还是始终围绕信息化平台,为商家服务,为消费者带来良好体验,以及为管理者降本增效。去年由于疫情影响,收入增幅在并不是很满意的情况下,实现利润增长,其实这跟“纽扣”计划的推行有关。  

问:关于对一些商户的扶持共度难关,在疫情期间扶持比较多的是哪些类型商户?以及扶持政策是怎样的?  

答:影响最大的行业中,第一是酒店业、第二是电影业、第三是儿童行业、第三是健身与娱乐行业。除了酒店业,其他三个都与公司商业有关。公司商户扶持力度最大的是电影业,第二是儿童行业、第三是健身和KTV,还有一些跟线下消费关联度高的行业。  

扶持方式有三种,第一种是租金和管理费的扶持,比如给予一定的减免。第二种是不减免,可缓交的政策。第三种是经营辅导,共度难关最主要的方式光靠减租是不行的,节流不行就要开源。所以公司组织了很多场经营辅导活动,尤其是对于健身、儿童以及零售等方面进行经营扶持,而电影院会受到票房和片源影响,经营扶持效果不会太大。  

问:关于集团“1+1+N”发展战略中,如何选择机会型优质地区,或者有什么选择标准?  

答:公司的战略跟集团的战略是完全保持一致的,一方面宝龙地产的“1+1+N”发展战略中的“N”所进入的城市,比如武汉,宝龙商业也会进入。第二宝龙商业自己的轻资产拓展方面,还是侧重于长三角和大湾区域。  

问:星汇做到100个项目之后对公司的业绩贡献将会有多少?管理层对于2020年的外拓项目进展是否满意呢?  

答:关于星汇项目,在公告中披露的未来预期利润复合增长为28%,这其实是对它的一个保底的对赌协议。如果按照五年做到百间,以及现在毛利率的情况进行大致测算,它的复合利润增长应该能达到40%至50%左右。  

对于2020年整个外拓工作进展,首先公司在半年度的时候公布了“1+1+N”发展战略,所以对外拓项目的选取上非常苛刻。只能是在长三角、大湾区以及优质机会型地区,所以放弃了一大批不在公司主要发展区域的项目。其次是对于投资拓展项目的分类,公司做了严格的筛选。公司的投资拓展主要是跟宝龙广场完全匹配的大体量轻资产拓展,以及在长三角、大湾区商业管理公司的收并购。  

此外,在团队打造方面,去年花了很多时间对新成立三个拓展团队进行培训梳理,也给他们制定了目标和考核,希望能在2021年取得很大的突破。  

问:宝龙商业的出租率下降的主要原因是什么?  

答:实际上在疫情之前宝龙商业的出租率一直是在87%至89%左右,在整个去年,公司对整个出租率做出了非常大的动作,并成立了专门小组,所以在去年年底公司的出租率达到了接近90%,略高于疫情之初的水平。同时,公司也制定了2021年乃至3年以后的出租率目标,预计2021年整体出租率将超过93%,到2023年出租率不会低于95%。  

对于出租率低的原因,一部分是历史原因,早期不在主战场的项目确实偏低。但实际上新开的项目出租率基本在99%左右。  

问:宝龙广场作为宝龙商业的主体,对于宝龙一城和宝龙城两个高端项目,公司是否有计划提高占比?  

答:公司现在开业的宝龙一城在厦门,两个宝龙城。接下来宝龙地产将会侧重于宝龙一城和宝龙城的投资开发,公司会重点把宝龙一城、宝龙城以及宝龙广场的标杆产品打造出来。所以未来宝龙一城和宝龙城的占比将会有很大的提升。  

问:对于宝龙商业未来的利润增长,是否有新的指引?  

答:结合母公司宝龙地产的项目储备以及宝龙商业的外拓计划,在未来五年希望实现至少40%的利润复合增长。  

问:关于运营提升方面,2021年公司对于经营指标较差的老项目会不会有单独的运营提升举措?  

答:公司把所有项目进行分类管理。在去年年底的时候就已经确定了今年的老项目提升发展计划,现在正实施当中。主要有以下几个策略:第一,对于一些城市位置比较好而且是完全持有的老项目,都有专门团队在跟进,这些项目是要提高整个租赁收入和租金水平,因为处于整个城市的核心位置,这些租金水平必须要高于行业。  

第二,对于出租率水平在90%以下的项目,首先把所有的老项目出租率提升到90%以上,第二步在这些项目当中提升到95%以上。  

第三,对于整个经营的提升,今年公司打造了一支完全属于宝龙自有的宝龙经营团队,会对每个项目的经营作出一个提升方案。如对于老项目的调整改造,在消防许可的情况下对结构进行改造。其次,对老项目的主次力店的占比进行调整,因为一些老项目的主力店占比太高,会拉低整个收入水平。  

问:关于2021年新开业计划,22个新项目集中在9月和12月开业,同一时段同时新开这么多项目,所需综合协调和资源分配的难度大不大?公司会有通过哪些措施确保开业计划?  

答:首先,在整个商业地产行业里,对于项目的开业基本都是在下半年,那是因为行业的需求。下半年开业,从9月份开始开业后,将会经历中秋、国庆、双十一、圣诞、元旦到春节,这是连续的旺季。所以公司的所有项目都集中在9月份以后开业。  

对于如何保证开业计划,事实上在去年受疫情影响那么困难的情况下,公司依然实现了三个项目的同一天开业。虽然今年大部分项目在九月份开业,但是总部有一个非常强大的招商中心,每个项目开业前十二个月左右,就基本确定了主力店,尤其是超市和影院。在九月份时候次主力店也基本确定。开业前六个月只需做一些小商家的招商。此外,由于我们的项目集中在长三角和大湾区,所以我们的商家资源也是充分集中在这些地区。  

问:以宝龙自身项目来看,社区型商业、区域型商业以及城市型商业的经营指标如何?  

答:从指标的角度来看,肯定还是城市型指标好,其次是区域型的,宝龙商业真正属于社区型的并不多。从去年年底的时候公司一直在研究未来社区型商业的需求,发现社区型商业要做好也有几个必要的条件,第一要集中,第二社区型的管理方式要发生很大的改变。  

所以在研究过程当中也根据社区型管理方式对公司的宝龙商业的管理进行调整。在今年年初把宝龙商业的管理团队分为A、B两个版本,A版就是标准的宝龙商业管理,B版就是学习社区型商业管理,应用于小体量的宝龙商业项目,从而减少人员、成本,优化管理提升效益。  

未来,公司可能会向社区商业做一些努力,无论是公司自身努力还是收并购,都希望能在某个城市进行集中试点。


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