从上市一周年，看宝龙商业(09909)优秀运营能力上的换挡增速

港股資訊 2020-12-31 12:01:56 175

智通财经APP获悉，魔幻的2020年正式结束，这也意味着，宝龙商业(09909)上市已满一周年。

12个月前，头顶“商管龙头”的耀眼光环，宝龙商业成功登陆资本市场。52.24倍的超额认购以及上市首日大涨近6%的股价表现，均证明了资本市场对其未来发展的看好。不过，一场巨大挑战已悄然降临。

谁也未能想到，突然爆发的卫生事件对生产经营活动造成了严重冲击，各行各业均受到了明显影响。为配合抗疫、防疫需要，购物中心更成为了卫生事件影响下的“重灾区”，如何渡过突如其来的打击，成为了宝龙商业需直面的问题。

凭借着出色的运营能力，宝龙商业审时度势，积极调整租金政策，并推出卫生事件宝龙关爱行动，与商户一起共度难关，在卫生事件的挑战下交出漂亮答卷。而进去下半年后，公司积极扩张，聚焦长三角地区完成首个并购，贯彻落实内生与外延并购双增长模式。且随着卫生事件影响的消除，宝龙商业先市场一步将筹备项目集中开业，加速公司在市场中的渗透速度，继续巩固公司的市场规模和品牌影响力。

对于宝龙商业过去一年的发展，资本市场给予了高度评价，其股价自上市以来录得了212.74%的最大涨幅，截至12月30日时，年涨幅152.63%，在所有内地物业管理股中排名第三，较第四名高出50个百分点。

同时，大行和机构亦看好宝龙商业未来发展，中信建投、野村、瑞银、高盛都曾发布过宝龙商业研报。其中，高盛更是给出了42港元的目标价，较当前股价仍有75%的上升空间。

卫生事件冲击后，物管行业集中度加速提升已是大势所趋，聚焦长三角，依托宝龙地产(01238)、以轻资产业务模式扩张的宝龙商业有望在内生增长与外延并购的双轮驱动下继续高增长。万亿物管市场，宝龙商业已在路上。

成功上市开启新征程

近两年来，物管企业批量上市，诞生了不少牛股，而宝龙商业则是其中的稀缺标的。该公司虽以住宅物业管理服务起家，但其自2007年开始提供商业运营服务，并逐渐将商业地产项目发展为物业运营重点，与市场中的其他玩家形成差异化竞争。2019年时，宝龙商业来自商业运营服务的收入占比为82.4%，住宅物业管理服务的收入占比为17.6%。

依托与宝龙地产的联动，宝龙商业上市前的业绩便十分亮眼。据招股书显示，在2016至2018三年中，宝龙商业的年收入复合增速为26%，净利润复合增速为45.6%;且在2019年上半年时，收入同比增长近30%，净利润同比增长45.91%。

凭借优质基本面，宝龙商业锁定四家基石投资者，包括了永辉超市(601933)的全资子公司辽宁永辉超市有限公司、安踏(02020)副主席丁世家创立的和盛海外控股有限公司以、恒安国际集团有限公司(01044)副主席许连捷以及OrchidChinaMasterFundLimited。四大基石投资者合计认购发售股份的21.49%。除了基石投资者，市场中也不乏看好宝龙商业未来发展的投资者，在公开发售中，超额认购52.24倍。

2019年12月30日，宝龙商业踩着年末的尾巴，成功在联交所主板挂牌上市;且喜迎“开门红”，首日大涨6%。作为港股市场第一家轻资产模式的商业管理运营服务商，上市标志着宝龙商业的发展迈上新的台阶，借助资本市场的力量，其有望拾阶而上。

深谙此理的宝龙商业在接下来的一个月中动作不断，为配合新阶段的新发展需要，第一枪便“瞄准”了企业文化。1月2日，宝龙商业全面升级企业文化体系，提出了“让空间有爱”的企业使命。在该使命背后，是宝龙商业作为业主、商家、消费者链接枢纽的真切体验，是对人与人，人与空间需求的情感升华。

1月3日，宝龙商业与微信支付联合发布“智慧商圈3.0”，首发“支付即积分”的新能力。“智慧商圈3.0”解决方案的推出，是宝龙商业深耕运营、服务场景，提升商城经营效能的新举措，这也是自2018年携手腾讯附属公司腾闻以来，宝龙商业积极推动产业数字化进程，落实“纽扣计划”取得阶段性成果的具体表现。

而上市后品牌价值的提升也随之体现，1月21日，宝龙商业与绍兴柯桥区政府中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司达成商业中心整体租赁协议，宝龙商业将全面负责柯桥中纺CBD商业部分的运营管理，这是宝龙商业上市后的首个轻资产运营项目。

就在各分部业务按预期稳步推进之际，卫生事件冲击悄然而至。

卫生事件下的业务韧性

不仅大众生活普遍受到影响，卫生事件下的零售业也遭受重创，特别是酒店、旅行社、景区、商超、连锁店等，屹然成为了“重灾区”。不过，凭借多年的运营经验，秉承“客户为先，协同链接、彼此成就”的共生共赢价值观，宝龙商业反映迅速，及时成立专项小组应对卫生事件冲击。

继1月27日捐款2000万港币用于抗击卫生事件后，宝龙商业自1月28日开始为旗下在营购物中心的商户实施租金减半的优惠措施，以实际行动助力卫生事件防控。同时，为积极配合防疫工作，保障消费者及员工的健康与安全，宝龙商业自2月5日开始发起了加强全场经营管控及防疫宣传、定点消杀、加强对外包人员卫生事件防控的三大举措，全力为消费者提供健康、安全的购物环境。

虽然公司多方位展开积极防疫，但由于市场的恐慌情绪，宝龙商业1月份股价高开低走，最终月跌幅3.05%。不过，首份年报的出炉一扫市场消极情绪，宝龙商业股价重回上升通道。

在3月9日发布的2019年业绩公告中，得益于新增项目的带动，宝龙商业在2019年实现了16.2亿元人民币收入，同比增长35%，经调整净利润为2.08亿元，同比增长56%，收入、净利润均超市场预期。与此同时，董事会建议派息总额约1.03亿元，分红率高达58%。

面对如此快速增长的业绩以及丰厚的分红回报，中信建投在宝龙商业发布业绩公告后便发表了相关研报，给予宝龙商业“买入”评级。至此，宝龙商业股价底部正式确立，之后便开启了连续6个月的上涨。

当然，后续的涨幅与宝龙商业在抗疫中取得显著成效有很大关系。

智通财经APP了解到，在整个卫生事件期间，宝龙商业实现了经营零病例的优秀成绩。为扶持商户开业，除了缓解物业费外，宝龙商业积极协助商户获得贷款扶持、政府补贴，并为全国购物中心商户(除超市)实施了67天的租金减半，中心超市则是36天租金减半。至5月份时，商户复工率已超90%。与此同时，宝龙商业上线“悠派”、“悠秀”，采取多样营销方式助力消费恢复。

于8月18日公布的2020年中期业绩便是对宝龙商业抗疫成果的最好证明。据公告显示，宝龙商业2020年上半年的收入同比增长16%至8.69亿人民币，归母净利润同比大增66.4%至1.45亿元。即使受卫生事件冲击，但宝龙商业盈利增速丝毫不减。

平均出租率亦是衡量宝龙商业面对极端情况下超强韧性的关键指标，2020年上半年时，宝龙商业平均出租率为87.1%，仅较2019年下滑2.3个百分点，但仍较2018年高出3.6个百分点，出租率整体维持较高水平。

中期业绩发布后，高盛首次覆盖宝龙商业，认为其享有更好的项目渠道，更好的定价模式以及更多的增值服务收入贡献，因此有望获得更高的盈利能力。基于此，高盛予宝龙商业31港元目标价，授予“买入”评级。

并购与集中开业助力发展驶入快车道

若说上半年在卫生事件的挑战下宝龙商业稳扎稳打，以安全稳健为主，那么进入下半年后，宝龙商业已驶入发展快车道，在首单战略并购成功告捷的同时，筹备项目集中开业。

智通财经APP了解到，7月10日时，宝龙商业与浙江星汇举行签约仪式，收购其60%股权。据悉，浙江星汇是扎根于浙江省的轻资产商业管理龙头，目前，其管理面积约77万方，累计合作商户1000家，战略伙伴50家。

之所以收购浙江星汇，是因为该公司主打产品线为商业街，与宝龙商业主打的购物中心形成产品线互补，该收购将确保宝龙商业在浙江省的优势地位。从交易对价上看，标的估值对应2020年净利润的10倍，符合行业内正常收购估值水平。值得注意的是，该收购是宝龙商业登陆资本市场以来，采取战略并购模式扩张公司业务的第一枪。

而10月1日开启的杭州青山湖宝龙广场则是2020年首个新开项目。之后，永康宝龙广场、绍兴柯桥宝龙广场、杭州大江东宝龙广场、苏州星韵宝龙广场、盐城城东宝龙广场、泉州台商宝龙广场、漳州龙文宝龙广场等7个项目陆续开业。

至12月31日时，青山湖宝龙广场二期也如约开业。虽然卫生事件的爆发打乱了公司原有的部署，但宝龙商业年内新开项目合计仍高达9个。从新增项目来看，依旧是围绕长三角进行布局，这也是公司业务发展的重点，于长三角战略区域领先，是公司长期发展的追求。在2020年上半年时，商业运营板块来自长三角的收入占比已高达64.6%。

值得注意的是，12月6日开业的苏州星韵宝龙广场是宝龙商业进军苏州的第一个项目，亦是公司第14个向第三方输出管理开业的项目。在保障了百分百招商率的同时，该项目从签约筹备到盛大开业仅历时54天，充分体现了宝龙商业高效的商业管理运营能力。

智通财经APP了解到，早在2019年的业绩发布会上，宝龙商业便已透露，在过去5年，公司一共新增27个项目，2020年至2022年，筹备中的项目有望达45个，未来5年，平均每年有望新增10个项目。这也意味着，在接下来的5年中，宝龙商业的商业运营服务收入将有较高的保障性。

而在2020年中，宝龙商业新增签约商业管理面积超230万平方米，累计签约面积约1130万平方米，同比增长27%。与此同时，新增签约物业管理面积超300万平方米，累计超2200万平方米，同比增长16%。商业与物业管理面积齐头并进，稳健增长，二者合计新增签约项目达35个，累计签约达103个，同比增长43%。

其实，卫生事件虽是黑天鹅，但也是市场玩家的试金石。所幸，凭借着优秀的运营能力，宝龙商业在巨大挑战下交出漂亮答卷，向市场证明了自身实力。且高效的运营能力是宝龙商业2020-2022年完成每年新增目标项目的基础，这为公司的持续快速增长提供了保障。在高盛最新关于宝龙商业的研报中，其已将宝龙商业的目标价提升至42港元，较当前股价仍有超60%的上升空间。

事实上，若拉长时间线来看，该目标价远非宝龙商业天花板，从行业角度而言，市场集中度提升已是大势所趋，而宝龙商业作为“商管龙头”必将从该趋势中受益。且优秀的运营能力、聚焦长三角的战略、轻资产的业务模式以及数字化建设的推进都将增厚公司的竞争壁垒，为长期发展打下坚实基础，其未来发展值得期待。